كمال أحمد عبد العزيز // ضد // ورثة فاطمة محمد الحسن

نمرة القضية: م ع/مراجعة/85/2004م

المحكمة: المحكمة العليا

العدد: 2004

المبادئ:

قانون إيجار المباني لسنة 1991م – الإيجارة التعاقدية – انتهاؤها وبدء الإيجارة الحكمية – الإنذار - الاحتكام إلى العقد – المادة (14) من القانون

1- لتحديد فترة انتهاء الإيجارة التعاقدية لا بد أن يحتكم للعقد فإن نص على الإنذار لا بد أن يوجه من المؤجر إلى المستأجر في خلال المدة التي يحددها العقد وإن لم يفعل يعتبر العقد مجدداً تلقائياً لفترة تعاقدية ثانية ولا تبدأ فترة الإيجارة الحكمية إلا بعد توجيه مثل هذا الإنذار أما في حالة عدم النص على الإنذار فإن العقد ينتهي في أجله

2- نصوص العقد هي المكملة لهذا القانون فيما يتعلق بالإنذار وما يتعلق بالإيجارة الحكمية

3- يجب أن يتم الإنذار قبل انتهاء الإيجارة التعاقدية أما إذا جاء بعد نهايتها وبداية فترة إيجاره جديده يجدد العقد تلقائياً لفترة تعاقدية جديدة وفق شروط عقد الإيجارة

الحكم:

المحكمة العليا

القضاة:

سعادة السيد/ عبدالرؤوف حسب الله ملاسي    قاضي المحكمة العليا   رئيساً

سعادة السيد / حسين عـوض أبو القاسـم      قاضي المحكمة العليا   عضواً

سعادة السيد / د وهــبي محمـد مختـار       قاضي المحكمة العليا   عضواً

سعادة السيد / إبراهيـم محمـد حمــدان         قاضي المحكمة العليا   عضواً

سعادة السيد / محمـد عبد الرحيم علــي        قاضي المحكمة العليا   عضواً

المحامون:

الأستاذ/ صلاح الدين حسن عمر محمد

الأستاذ/ هشام على درويش          

الحكـــم

أصدرت دائرة المحكمة العليا بالبحر الأحمر وكسلا قراراً في الطعن المدني 8/2004م يقضي بشطب الطعن أمامها بالأغلبية على اعتبار أن الطاعن قد أعلن وفق مقتضيات المادة (14) من قانون إيجار المباني لسنة 1991م على أساس أن الفترة الحكمية قد انتهت ومن ثم أيدت حكم الإخلاء الصادر في حقه

على أثر هذا القرار تقدم الأستاذ/ صلاح الدين حسن عمر محمد عثمان المحامي بطلب لمراجعة هذا القرار وقد تركز الطلب على عدم استلام طالب المراجعة للإنذار اللازم لإنهاء العقد

صرحت هذه الدائرة الطلب ومنح المراجع ضده فرصة للرد على اعتراضات طالب المراجعة وذكر أنه قد تم إعلان طالب المراجعة بالإنذار بالإخلاء وكان ذلك بوساطة محاميه الأستاذ هشام علي درويش

وقائع هذا النزاع ثابتة ولا خلاف عليها لقد بدأت الإيجارة قبل صدور قانون إيجار المباني لسنة 1991م وكانت غير محددة المدة في العقد فهناك افتراض قائم يبين أن الإيجارة إن لم تحدد مدتها فهي تسري لمدة عام وكانت هذه الإيجارة قد بدأت من عام 1976م (301(5) معاملات مدنية لسنة 1984م و15(2) من قانون إيجار المباني ) وواضح أن الخلاف الجوهري بين الأطراف هو حول مسألة الإنذار

من المسائل الجوهرية التي يجب علينا التصدي لها بقضاء وفق وقائع هذا النزاع وعلى ما ينطبق عليه الحال هذا مستقبلاً أنه بصدور قانون إيجار المباني لسنة 1991م استحدث المشرع فترتي عقد الأولى هي الفترة المتفق عليها في العقد وعند إنهائها تبدأ فترة أخـرى سميت بالقانون بالإيجارة الحكمية وهي ما كانت تعرف سابقاً تحت ظل قانـون تقييد الإيجارات لعام 1953م (Statutory tenancy) وهي التي تفرض بقوة القانون ولا دخل لإرادة المتعاقدين فيها في ظل قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953م إذا لم تمد وليس لها مدة تنتهي فيها ويمكن للمؤجر خلالها أن يسترد مبانيه إذا تأخر المستأجر في سداد الأجرة أو احتاج هو لاسترداد  المباني لسكناه أو إعادة تشييده أو أن المستأجر قد خالف شروط الإيجارة كالإيجار من الباطن دون علم المؤجر وموافقته على ذلك أو استخدم العقار لأغراض غير السكن أو منافية للآداب … الخ هذه الضوابط جاء بها قانون إيجار المباني لسنة 1991م سواء في فترة الإيجار التعاقدية أو فترة الإجارة الحكمية كما يسميها

لكن السؤال الذي يطرح نفسه الآن متى تبدأ الإيجارة الحكمية في ظل قانون إيجار المباني لسنة 1991م هل نهاية الفترة التعاقدية أم أن الإنذار لبدايتها شرط لازم وضروري وعدم توجيهه للإخلاء يجعل العقد مجدداً لفترة تعاقدية أخرى ؟

لعل من المفيد كذلك أن نذكر أن هناك خطأ شائعاً على مستوى بعض القانونيين يرون أن قانون إيجار المباني لسنة 1991م قد نص في مواده على ضرورة توجيه مثل هذا الإنذار قبل نهاية الفترة التعاقدية لتبدأ الفترة التالية للإيجارة وهي الإيجارة الحكمية لكن هذا القانون لم يذكر شيئاً عن مثل هذا الإنذار وكل ما ذكر بشأن الإنذار في هذا القانون عند أو مطالبة استرداد الحيازة للمالك الجديد للسكنى في العقار أو المحل التجاري فيه بشرط أن يقدم إنذاراً مكتوباً مدته ستة أشهر توجه للمستأجر بعد أن يصبح المشتري مالكاً للعقار وإن فعل ذلك وأثبت حاجته استردَّ العقار أما إن لم يقدم الإنذار فإن طلبه لاسترداد الحيازة يكون سابقاً لأوانه ولعل السوابق سارت آنذاك بالقول أن المالك الجديد بمرور عام على تملكه العقار يخرج من دائرة ما يسمونه بالملاك الجدد

عندما صدر قانون إيجار المباني لسنة 1991م كانت تسري على الإيجارة نصوص قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م وبالتحديد الباب العاشر الفصل الأول إلا أن القانون الجديد قد ألغى نص المادة 321(7) منه وأصبح تطبيق هذا القانون الجديد على كل إيجار المباني سواء للسكنى أو للتجارة باستثناء الأراضي الزراعية والأماكن المؤثثة والفنادق ومباني الحكومة المملوكة لها أو المستأجرة بوساطتها وعندما لا يكون هناك نص في قانون أيجار المباني لحكم المسألة المعروضة فلا بد لنا في النهاية من الرجوع إلى قانون المعاملات المدنية لسد النقص والاسترشاد بما أوردته نصوص الإيجارة بصفة عامة من هنا يجئ الحديث عن الإنذار في الحالة التي نتعرض لها في هذه الدعوى

واضح أن الإيجارة تبدأ بعقـد بين طرفيها سـواء كان ذلك كتابة أو شفاهة وهي تشمل الإيجارة وتحدد مدة الإيجارة التعاقدية في العقد وإن لم تحدد تأخذ بعرف الجهة أو تفترض أنها لمدة عام ولا بد أن ينص العقد على كيفية إنهاء هذه الإيجارة وإن ذكر في العقد بضرورة توجيه الإنذار إلى المستأجر قبل نهاية فترة الإيجارة التعاقدية فلا بد أن يطبق هذا الشرط عملاً بنص المادة 321(1) و(2) من قانون المعاملات المدنية والتي تنص على الآتي:

" 321(1) تنتهي الإيجارة بالكيفية التي يتفق عليها الطرفان في العقد ويجوز أن يشترط تجديدها تلقائياً

321(2) إذا انتهى عقد الإيجارة وبقي المستأجر منتفعاً بالمأجور برضاء المؤجر الصريح أو الضمني اعتبر العقد مجدداً بشروطه الأولى"

إذن لا بد لإنهاء فترة الإيجارة التعاقدية أن يحدد العقد كيفية إنهائها وفي هذه الحالة لا بد أن يحتكم لذلك العقد وإن نص على إنذار لا بد من أن يوجه من المؤجر إلى المستأجر في خلال المدة التي ينص عليها ذلك العقد وإن لم يفعل ذلك يعتبر العقد مجدداً تلقائياً لفترة تعاقدية ثانية ولا تبدأ فترة الإيجارة الحكمية إلا بعد توجيه مثل هذا الإنذار ومعنى ذلك أنه يمكن أن تجدد الإيجارة التعاقدية إلى ما شاء الله حتى تبدأ بعدها الإيجارة الحكمية والمحددة بسبع سنوات من الإنذار

إذا لم يحدد العقد أو لم يذكر شيئاً عن إنذار أي من الأطراف برغبته في إنهاء العقد بأن أغفل ذكر ذلك معنى هذا فإن العقد ينتهي في أجله وبالتالي تبدأ بعده فترة السنوات السبع الحكمية دون حاجة إلى إنذار إلا إذا أفصح المؤجر صراحة أو ضمناً على موافقته على استمرار العقد وفي هذه الحالة تجدد الإيجارة الاتفاقية العقدية مرة أخرى للمدة المحددة في العقد

ونخلص مما تقدم أن نصوص العقد هي المكملة لهذا القانون فيما يتعلق بالإنذار وبداية الأجرة الحكمية فـي ذات الوقت ومن هـذا الفهم فلا بد أن يكون الإنـذار قبل أن تنتهـي الإيجارة التعاقديـة أما إذا جاء بعـد نهايتها وبدايـة فترة إيجاره جديـدة ولم يستعمل المؤجـر حقه فـي الإنذار يجدد العقد تلقائياً لفترة تعاقـدية جديدة وفق شروط عقـد الإيجارة فيما يتعلق بمدة سريانها ونضيف إلى ما ذكرنا أن الإنذار لا بد أن يوجه فـي الفترة المذكورة في العقـد فإن ذكر فعلاً قبل شهرين من نهايته فلا بد أن يكون ذلك كذلك ويمكن أن يوجـه قبل أربعة أشهر أو عند إبـرام الإيجارة نفسها لكن لا يقبل أن يوجه قبل شهـر أو اقل من شهرين ( إن كان العقد ينص على الإنذار قبل شهرين مثلاً) وإن تم ذلك وبعـد فترة الشهرين فلا أثر لهـذا الإنذار والحكمة من ذلك أن فـوات مدة الإنذار معناها الرضا الضمني بتجديد الإيجارة وأن المستأجر قد رتب حاله على هذا الرضا فلا يمكن أن نفاجئه بالإنذار خلافاً لما يذكره العقـد

لعل المشرع قصـد من ذلك استقـرار أوضاع المؤجـر والمستأجر في آن واحد فإن علـى المؤجر أن يفصح عن إرادته قبل نهاية العقد وان سكت على ذلك فسر تنازله من استعمال حقـه في الإنـذار وبالتالي مكن المستأجر من الاستمرار في الإيجارة أما حكمة الإنـذار بالنسبة إلى المستأجر فلا مفاجئة فيها فقـد أخذ علماً به ساعـة التوقيع على العقد وبالتالي يستفيد فقط من الأجرة العقدية عندما تنتهي ليبدأ مشـوار الأجرة الحكمية ومقدارها سبع سنـوات

نذكر كما نوهنا آنفـاً أن هـذا لا يعنـي أن يسترد المؤجـر عقـاره سواء في فترة الإيجارة التعاقدية أو بعدها إذا ما استجدت ظـروف تبرر استرداد الحيازة سواء العـذر الطارئ في حالة سريان الأجرة التعاقدية أو الحاجة الماسة في حالة سريان الأجـرة الحكمية وفي كليهما إذا فشل في سداد الأجـرة أو أساء استخدام العقار أو حوله لأي غرض آخر خلاف ما أتفق عليه في العقـد وذلك تطبيقاً لما اشتمـل عليه الفصل الثالث من قانون إيجـار المباني لسنة 1991م وعلـى وجـه التحـديد المادة (11) منه شاملة

في النزاع المطـروح أمامنا بدأت الإيجارة في عام 1976م ولم يودع بالملف صورة من عقـد الإيجارة لمعرفة التاريـخ التفصيلي لبداية الإيجارة ووقتها وعما إذا كان هناك شـرط بالإنذار وما حوته وكل ما ذكر أن المستأجر قد تم إنذاره بانتهـاء الإيجارة التعاقديـة فمتـى بـدأت لتنتهي وما هـو الوقت المطلوب لتوجيه الإنـذار فيه لم يرد فـي المحضر شيئاً مـن هـذا ولم يدفع به المستأجر حتى يمكننا فحص هـذه الحالة وكل ما أثير هو حول الإنـذار الذي ينكره المستأجر وأثبته المؤجر أو (خلفه العام) ونحن أمام هذا لا نجـد بديلاً إلا أن نؤيد حكم المحكمة العليا القاضي بإخـلاء طالب المراجعة ولا أمر بشـأن الرسوم    

القاضي: حسين عوض أبو القاسم

التاريخ: 30/11/2004م

القاضي: د وهبي محمد                                                        القاضي: محمد عبد الرحيم علي

التاريخ: 26/12/2004م                                                           التاريخ: 30/12/2004م

القاضي: إبراهيم محمد حمدان

التاريخ: 6/2/2005م

القاضي: عبد الرؤوف حسب الله ملاسي

التاريخ: 8/2/2005م

مع تقديري التام لوجهة نظر أخوتي الأكارم في دائرة المراجعة فما زلت عند وجهة نظري السابقة في الحكم المراد مراجعته وأرى أن الطعن يستوجب التصريح لما سبق وأوردته من أسباب تفصيلية وأرى بالإضافة إلى ذلك أن ما أورده أخي الفاضل في الرأي الأول من وقائع حول انعدام أية بينة حول (تفاصيل عقد الإيجارة وشروطه أو شرط الإنذار ومتى بدأت الإجارة ومتى انتهت لحساب فترة الإجارة الحكمية ففي تقديري أن ذلك سبب لقبول المراجعة وليس الشطب فالنزاع يدور حول (وقائع مجردة) وإنزال (القانون على هذه الوقائع) وقد نص القانون على حالين لبدء الإجارة الحكمية حالة م(14) وحالة م(15) والمختلف بشأنها في دوائر المحكمة العليا وبالتالي فطالما كان هنالك خلاف (حول الإنذار) وصحته ( ومدة الإنذار) فلابد من تحديد قاطع إن كانت الحالة المعروضة تكون تحت المادة (14) أم (15) من قانون إيجار المباني سنة 1991م والنتيجة القانونية تختلف ( تختلف في الحالين) من حيث (طبيعة وأثر ومدة الإنذار في كل حالة) هذا بالإضافة إلى أن هنالك جدل تطبيق المادة (14) من القانون والتي تتحدث عن انتهاء الإيجارة الاتفاقية قبل صدور القانون وهل تسري على حالة تحول الإيجارة قبل صدور القانون الحالي إلى إيجاره (قانونية) بموجب أحكام قانون إيجار المباني 1953م باعتبار أن الإجارة الحالية (قانونية) وليس اتفاقية أم تسري عليها حالة المادة (15) من القانون لأنها تحولت إلى إيجاره (قانونية) بموجب القانون السابق (غير محددة المدة)

وعليه أرى تصريح المراجعة لمناقشة المسألة من حيث الوقائع والقانون وخاصة أن المحكمة لم تعتمد على (انتهاء الإجارة الاتفاقية) وتحولها إلى قانونية (بموجب الإنذار) بل اعتمدت على (أن الإيجارة) محددة المدة ( بسنة) انتهت بموجب نص المادة (301) معاملات مدنية سنة 1984م الذي يقيد (مدة أي إيجاره) بسنة واحدة بما ينفي وجود إيجاره غير محددة المدة تحت المادة (15) من قانون إيجار المباني سنة 1991م هذا بالإضافة إلى أن أقوال الشاهد (إدعاء) حول (الإنذار) تتطلب الدقة في تقييمها حول واقعة (حدوث الإنذار) والكيفية التي تم بها فالشاهد تفيد أقواله (الشك) فيها أكثر منها بينة (لتأكيد) صحتها بغض النظر عن ضياع (السيركي) فالشاهد (تشوب أقواله حالة غموض) تستوجب مزيد من الاستجلاء

الأمر النهائي:

1-    تشطب المراجعة ويؤيد الحكم المراد مراجعته

2-    ولا أمر بشأن بالرسوم

عبد الرؤوف حسب الله ملاسي

قاضي المحكمة العليا

رئيس الدائرة

8/2/2005م