المحكمة  العليا

القضاة :

سعادة السيد/ محمد محمود أبو قصيصة           قاضي المحكمة العليا           رئيساً

سعادة السيد/ إمام البدري                        قاضي المحكمة العليا            عضواً

سعادة السيد/ حسين عوض أبو القاسم           قاضي المحكمة العليا            عضواً

الأطراف:

عثمان حسـن أحمـد نوري                                             طاعــن

// ضد//

عبد العظيم عبد العزيز                                                مطعون ضده

النمرة :  م ع/ ط م/ 3/1994م

المبادئ:

معاملات مدنية  -  عقد البيع  -  العقد المزور  -  عقد باطل  -  المشتري بموجبه  -  لا يعتبر حسن النية ولا تحميه المادة 85 من قانون تسوية الأراضي وتسجيلها

إن عقد البيع المزور عقد باطل لافتقاره إلى عنصر الرضا من المالك الحقيقي وإن المشتري بموجبه لا يعتبر حسن النـية لأنـه طرفـاً فـي العقـد المـزور عـلم بالتزوير أم لم يعلم

رأي عابر :

المشتري حسن النية  -  دافع القيمة فاقد العلم بالحقوق السابقة تحميه المادة 85 من قانون تسوية الأراضي وتسجيلها 1925م في حالة البيع المزور إذا كان البائع مؤتمناً على المال المبيع سواء أكانت أمانة صريحة أم ضمنية أم أمانة راجعه أو حكمية وتنتقل ملكية المبيع في هذه الحالة إلى المشتري حسن النية في مواجهة المالك الحقيقي

الحكــــم

القاضي :  محمد محمود أبو قصيصة :

التاريـخ :  10/2/ 1994م

      موضوع هذا الطعن نقطة واحدة وهي :

       هل تنتقل ملكية عقار إذا باعه محتال انتحل شخصية المالك ؟  وقد قضت محكمة ام درمان الجزئية في ق م 1468/88  بأن البيع ليس من ذي صفة وقررت بطلان عقد البيع  وأيدتها محكمة الاستئناف في أ س م/ 1465/ 1993م  في أن ما بني على باطل فهو باطل

      وتقدم المدعى عليه بهذا الطعن وهو يدفع بأنه مشتر حسن النية

ووقائع هذه الدعوى التي وقع في حبائلها ضابط من ضباط الأمن هي الآتي :

كان المدعي عبد العظيم عبد العزيز مالكاً مسجلاً للقطعة رقم 902 الحارة الثامنة أم بدة ملكية منفعة وانتحل المدعى عليه الثانـي ( واسمه عبد العظيم عبد العزيز أيضاً )  شخصية المدعي وعمد إلى بيع القطعة إلى المدعى عليه الثالث الطيب أحمد بعقد موثق  ثم حرر توكيلاً للمدعى عليه الثالث نفسه يمنحه حق التصرف في القطعة وبهذا التوكيل حرر المدعى عليه الثالث عقد بيع للقطعة للمدعى عليه الأول الذي سجلت القطعة باسمه بناء على هذه المستندات وكل هذه المعاملات كانت موثقة وبـدت هذه المستندات سليمة في ظاهرها فقد تأكد المحامي الذي أجـري التوثيق بأن القطعة كانت مسجلة باسم عبد العظيم عبد العزيز  وتأكد له أن البائع الذي أمامه هو عبد العظيم عبد العزيز ولم يكن يعلم أن عبد العظيم عبد العزيز هذا هو شخص غير عبد العظيم عبد العزيز المالك الحقيقي للقطعة  ولم يكن يعلم أن هنالك شخصين يحملان نفس الاسم وكان مسجل الأراضي في نفس الوضع فسجل القطعة باسم المدعى عليه الأول كمشتر للقطعة بواسطة وكيل ينوب عن عبد العظيم عبد العزيز وهو الذي كان السجل يحمل اسمه ساعة التصرف

      وفوجئ المالك الحقيقـي بأن القطعة قـد سجلت باسـم شخص آخـر بالبيع في حين أنه لم يبع قطعته لأي شخص  وأقام الدعوى لإبطال عقد البيع ولتغيير السجل إلى اسمه

     رأى القاضي الجزئي أن عقد البيع الذي سجل بين البائع المزعوم والمدعى عليه الأول ( المشتري )  هو عقد باطل لافتقاره لعنصر الرضا وفق منطوق المادة 91(1) من قانون المعاملات المدنية كما رأي اعتماداً على المادة 165 من نفس القانون أن تسجيل المنزل يعتبر ثراء حراماً لأنه كان نتيجة غش وتزوير وقررت المحكمة إبطال البيع وتغيير سجل القطعة إلى اسم المدعي وهو المالك الحقيقي

      وعند استئنافه أمام محكمة الاستئناف اعتمد المشتري ( المدعى عليه الأول ) على المادة 85 من قانون تسوية الأراضي وتسجيلها سنة 1925م  ودفع بأنه مشتر حسن النية  ولم تقبل محكمة الاستئناف هذه الحجة ورأت أن المادة 85 من قانون تسوية الأراضي وتسجيلها لا تنطبق لأن ما بني على باطل فهو باطل

      وتقدم المدعى عليه بهذا الطعن بناء على نفس الحجة وهي أنه مشتر حسن النية تحميه المادة 58 من قانون تسوية الأراضي وتسجيلها

     والثابت أن العقد بين البائع المزعوم ( المدعى عليه الثاني ) والمشتري ( المدعى عليه الأول الطاعن ) هو عقد باطل فهو عقد مع من لا يملك القطعة وإنما استغل فيه البائع المزعوم تشابه اسمه مع اسم المالك الحقيقي  ولم يكن هناك رضا من المالك الحقيقي  بل هو لم يعلم بأن قطعته قد بيعت  وبنص المادة 92(1) من قانون المعاملات المدنية سنة 1984م فإن العقد الباطل لا ينعقد ولا يترتب عليه أثر فليس هنالك بيع إذن  ولا تنتقل ملكية إلى المدعى عليه الأول بموجب ذلك البيع ويكون تسجيله باطلاً إذ هو أثر من آثار العقد الباطل

     ويعتمد المدعى عليه الأول على أنه مشتر حسن النية ولكن القانون لا يعتبر المشتري مشترياً حسن النية إن كان طرفاً في العقد المزور وهو عقد البيع فالعقد كان بين عبد العظيم عبد العزيز ( وهو ليس المالك وإنما يحمل اسماً مثل اسمه ) والمدعى عليه الأول هذا عقد مزور وباطل  وكان المدعى عليه طرفاً فيه  صحيح أن المدعي الأول لم يعلم بأن العقد مزور ولكن كان طرفاً فيه ولا يتطلب هذا الجزء من المادة أن يكون المدعى عليه على علم بأن العقد مزور  وإنما يشترط في الجزء الثاني من هـذه المادة أن يتسبب المدعى عليه في الغش أو يساهم فيه بدرجـة جوهرية بفعله أو إهماله أو تقصيره ولا نحتاج لأن نتعرض لهذا الجزء الأخير من المادة لأنه لا ينطبق على المدعى عليه في هذه الحالة ؟ إذ أنه لم يعلم بأن العقد مزور رغم أنه كان طرفاً فيه  والمنطبق هو الاستثناء الأول الذي لا يعطي الحماية للمشتري إذا كان طرفاً في العقد المزور علم به أم لم يعلم ثم أننا لا ندري إن كان المدعى عليه الأول ملماً بالقواعد المنطبقة على حسن النية تحت المادة 58 لحماية المشتري  فالمشتري حسن النية دافع القيمة فاقد العلم بالحقوق السابقة يتمتع بالحماية

      ولكن ذلك يكون عند تطبيق قواعد الائتمان المتمثلة في الأمانة الصريحة والأمانة الضمنية  والأمانة الراجعة والأمانة الحكمية وكل هذه تقتضي أن يكون الشخص الذي يود نقل الملكية مؤتمناً على المال فيتصرف فيه  فإذا اشتراه مشتر حسن النية دافع القيمة فاقد العلم انتقل إليه حق الملكية في مواجهة المالك الحقيقي وليس في هذه الدعوى أي موضع لأمانة من جانب المالك الحقيقي للشخص المحتال لا أمانة صريحة ولا ضمنية ولا راجعة ولا حكمية   وإنما هنالك تصرف من شخص لا يملك العقار وقد انتحل شخصية المالك  فلا يستفيد المشتري من الحماية المضفاة على المشتري حسن النية لأن شروطها لا تنطبق  إننا نأسف لأن يكون المشتري ضحية عملية احتيال متقنة الحياكة  وليس للمالك الحقيقي ذنب فيها ولا يوجد سبب في العدل أو المنطق لأن يفقد داره وهو لم يبعها ولم يفوض شخصاً لبيعها وللمدعى عليه الأول أن يرجع على من باعه الأرض ليسترد منه قيمة ما دفعه فيها مع التعويض عما تعرض له من خسائر فادحة فقد فيها مدخراته وهو يسعى لاستقرار أسرته

نرى لهذه الأسباب شطب هذا الطعن إيجازياً