بسم الله الرحمن الرحيم

المحكمة  العليا

القضاة :

سعادة السيد / حسين عوض أبو القاسم          قاضي المحكمة العليا    رئيساً

سعادة السيد / أحمد البشير محمد الهادي        قاضي المحكمة العليا    عضواًَ

سعادة السيدة / أميرة يوسف علي بلال         قاضي المحكمة العليا    عضواً

الأطراف :

سميرة عبد المجيد                         الطاعنـة

// ضـــــــد //

د· سيد أحمـــد الحسن عمر            مطعون ضده

النمرة :  م ع / ط م/ 411 /1996م

المبادئ:

قانون ايجار المباني لسنة 1991م  -  الإخلاء بسبب المتأخرات  - عرض المتأخرات قبل رفع الدعوي ورفض المالك إستلامها  - أثر ذلك في الحكم بالإخلاء  -  المادة 11 (1) (أ)

قانون إيجار المباني لسنة 1991م لا يعير إهتماماً لتاريخ إستحقاق الأجرة شريطة أن يتمكن المستأجرمن عرض المتأخرات بالغةً ما بلغت قبل رفع الدعوي فإذا رفض المالك إستلام متأخرات شهر أو أكثر قبل رفع الدعوي فإن ذلك يشكل عذراً معقولاً لرفض الحكم بالإخلاء فإذا قام المستأجر بحبس الأجرة المستحقة بعد ذلك العرض فإن ذلك يكون بسبب يتعلق بالمالك الذي رفض إستلام الأجرة في وقت سابق ومن ثم قد أسقط حقه في المطالبة بالإخلاء بسبب المتأخرات المستجدة وإن لم يسقط حقه في المطالبة بالمتأخرات المستجدة ذاتها

الحكم:

القاضي :  أحمد البشير محمد الهادي

التاريـخ :17/9/1997م

      صدر الحكم المطعون  فيه من محكمة استئناف ولاية البحر الأحمر في 27/3/1996م  وهو يقضي بإلغاء حكم الإخلاء الصادر من محكمة أول درجة ومؤيد من محكمة ثاني درجة ويصدر بدلاً عنه حكماً جديداً تشطب فيه دعوى الطاعنة

علمت الطاعنة بالحكم المطعون فيه بتاريخ 10/4/1996م  وتقدمت بهذا الطعن في 21/4/1996م لهذا يقبل الطعن شكلاً لأنه قدم في الميعاد المنصوص عليه في المادة 208 إجراءات

يثير الطعن مسألة عرض الأجرة علي المالك : هل يكفي عرض الأجرة لشهر واحد فإذا رفضها المالك لا يلزم المستأجر عرضها للشهور الأخري أم  أنه يجب عليه عرض الإيجار في كل شهر إستحق إيجاره

يوجد رأي معارض لهذا تم إعلان هذا الطعن ووصل الرد من المطعون ضده

محصلة وقائع الطعن أن الطاعنة بوصفها مالكة مسجلة للعقار رقم 3 مربع و / 11 بورتسودان أسست دعوى استرداد حيازة هذا العقار من المستأجر المطع ون ضده بسبب إخفاقه في سداد إيجار الشهور من ديسمبر 93 وحتى مارس سنة 94 بواقع الأجرة الشهرية 45 جنيهاً

لا خلاف في أن المستأجر المطعون ضده قد عرض دفع إيجار شهر نوفمبر سنة 93 وقد رفضت الطاعنة استلام الإيجار المستحق عليه

والسؤال الذي يفرض نفسه هل يقع الإلتزام علي المستأجر المطعون ضده بعرض إيجار كل شهر علي حده رغم أن المالك الطاعن قد رفض إستلام الإيجارلشهر سابق ؟

في تقديري يجب مراعاة الاختلاف الكبير في أسباب الإخلاء كما جاءت بها المادة 11 (أ) من قانون تقييد الإيجارات سنة 53 وما جاءت به المادة 11(1)(أ) من قانون إيجار المباني سنة 91 من إشتراطات تسبق الحكم باسترداد الحيازة كسياسة عامة رأي حكمتها المشرع وخرج بها عن إشتراطات عقد الإيجار من حيث الوقت المتفق عليه لسداد الإيجار المستحق

المادة 11 من قانون سنة 53 تجوز الحكم باسترداد الحيازة إذا تأخر المستأجر عن دفع أية أجرة مستحقة ويقاس التأخير هنا علي الوقت المتفق عليه لسداد الإيجار

ولكن في قانون سنة 1991م لا يهم تاريخ الاستحقاق شريطة أن يتمكن المستأجر من عرض المتأخرات بالغة ما بلغت قبل رفع الدعوى بل في قانون سنة 82 ذهب المشرع مذهباً بعيداً وجوز للمستأجر عرض المتأخرات حتى وقت صياغة نقاط النزاع ويكون بهذا قد دفع دعوى الإخلاء وأسقطها

تمشياً مع هذه السياسة العامة يكون من المناسب أن نقرر أن عرض المتأخرات المستحقة في وقت العرض وقبل رفع الدعوي هو عرض قانوني يتفق واشتراطات المادة 11 من قانون سنة 1991 إذ أن رفض المالك إستلام المتأخرات المعروضات يشكل عذراً معقولاً ولكن ماذا عن المتأخرات التي إستحقت وتجمعت بعد العرض المرفوض ؟

أنا أتفق مع حيثيات محكمة الإستئناف الموقرة في أن حبس الإيجار المستحق عن الشهور المطالب بها إنما جاء بسبب يتعلق بالمالك الطاعنة لأنها بسلوكها رفضت إستلام الإيجار عندما عرض عليها في شهر سابق ويكون الإيجار المحبوس في حكم المعروض حتي يعود المالك الطاعن ويدخل في إتفاق جديد مع المستأجر يتفق فيه الطرفان علي كيفية سداد الإيجار المستحق وتعليل ذلك أن رفض المالك إستلام الإيجار المعروض يفقده حقه في المطالبة بإسترداد حيازة العقار بسبب متأخرات الإيجار وإن كان حقه التعاقدي في المطالبة بالإيجار المستحق يظل قائماً ومشروعاً مقابل الإنتفاع بالعقار ولكن يمتنع عليه المطالبة بالإخلاء لأن سداد الإيجارة تأخر بسبب منه

أنظر السابقة القضائية :

لبيب قلداس /ضد/ عبدالله الحسن

نص 115 من المجلة القضائية سنة 1960 وتعليق العالم البروفيسور كليف تومبسون في مبحثه حول قانون سنة 53 ص 433 من المجلة القضائية سنة 62 م مشيراً إلي السابقة أعلاه

وترجمة ذلك :

( أنه ما لم يكن الوقت المتفق عليه لسداد الإيجار هو شرط آساسي في عقد الإيجار يقع اللوم علي المالك وحده إذا رفض إستلام الإيجار المعروض وبرفضه هذا يفقد الحق في إسترداد الحيازة بالإستناد إلي المادة 11(أ) من القانون )

نأخذ في الإعتبار أن المادة 11 من قانون سنة 1991 لا تجعل لتاريخ السداد المتفق عليه أي أهمية في تقدير حق المالك في إسترداد الحيازة وأتاحت بهذا للمستأجر الفرصة في سداد المتأخرات بالغة ما بلغت شريطة أن يتم العرض قبل رفع الدعوي مع العذر المعقول لهذا التأخير : وبالمثل لا أجد أهمية تذكر للمبدأ القائل بأن أجرة كل شهر تشكل سبباً للتقاضي طالما أن الحكم بالإخلاء لا يرتبط إرتباطاً تلقائياً بالإخلال بشروط العقد وتحكمه إشتراطات القانون كسياسة عامة

في ضوء هذا النظر يكون الحكم المطعون فيه قد صادف صحيح القانون ويتعين بعد موافقة الزملاء الإجلاء شطب هذا الطعن برسومه

القاضي :  أميرة يوسف علي بلال

التاريـخ :

أوافق

القاضي :  حسين عوض أبو القاسم

التاريـخ :   25/9 /1997م

أوافق