المحكمة العليا

القضاة :

سعادة السيد / محمد الفضل شوقي                قاضي المحكمة العليا       رئيساً

سعادة السيد/ فاروق أحمد إبراهيم                قاضي المحكمة العليا         عضواً

سعادة السيد / محمد محمود أبو قصيصة          قاضى المحكمة العليا       عضواً

جوزيف لطيف صباغ    الطاعن  / ضد / ثناء أحمد خليل   المطعون ضده

م ع/ ط م/71/1980م

المبادئ:

-       قانون تقييد الإيجارات 1952م – المتأخرات بعد رفع الدعوى كيفية سدادها

       تودع الأجرة بالمحكمة في موعدها كل شهر من تلك الأشهر التالية لرفع الدعوى طالما ثبت أن الطرف الآخر يتفادى تسلم تلك الإيجارات وأن الاتصال المباشر بينهما أصبح متعذراً

رأي مخالف :

       إذا اعتاد المؤجر الحضور لاستلام الأجرة ثم توقف عنها فإنه لا يستطيع أن يأخذ على المستأجر عدم دفعه للأجرة فلا يستطيع أن يشكو من شئ تسبب في حدوثه فإن أرسلت الأجرة بالبريد يكون المستأجر قد فعل أكثر مما هو مطالب به

الحكم

13/7/1980م

القاضي محمد الفضل شوقي

      هذا طعن بطريق النقض ضد قرار محكمة الاستئناف رقم م أ/ أ س م/ 686/ 1979 المؤيد لقرار محكمة المديرية الذي أيدت بموجبه قرار محكمة الخرطوم في القضية المدنية رقم 2303 /76 والذي حكمت فيه بتاريخ 25/4/1979م بأن يدفع المدعى عليه للمدعية متأخرات الأجرة مع سائر الرسوم والأتعاب وأن يخلي العقار رقم 6 مربع 5/ث/ شرق مدينة الخرطوم ويعيد لها حيازته

      كانت المدعية (المطعون ضدها) قد أقامت الدعوى المشار إليها بتاريخ 19/12/1976 مطالبة بأجرة شهر ديسمبر 1976 وبإخلاء العقار وقد عدل محاميها بتاريخ 18/1/1977 دعواه بأن أضاف لها أجرة يناير 1977 ثم عدلها مرة أخرى بتاريخ 8/2/1977 مضيفاً لها أجرة فبراير ومرة ثالثة عدلها بتاريخ 7/3/1977م بإضافة أجرة مارس 1977 وأصبح جملة ما تطلبه المدعية 340 جنيهاً وقد منح محامي الطاعنة الإذن ومن ثم تقدم بأسباب طعنه في 10/5/1980 الذي صار مقبولاً شكلاً وأعلنت به المطعون ضدها فتقدم محاميها برده في 17/5/1980م

      تنصب مذكرة الطعن في موضوع العادة الجديدة التي رأت المحاكم الأدنى درجة أنها نشأت في شأن سداد الأجرة عندما أقدم المدعى عليه (الطاعن) على إرسالها بعد رفع الدعوى عن طريق البريد – ويرى السيد محامى الطاعن أن كل ما قيل في شأن هذه العادة ما كان سارياً بينة ومالكة المنزل (المطعون ضدها) من ممارسة وأنه قام بسداد الأجرة بدون أي إخلال من جانبه – وانتهي إلى القول بأن كل ما قررته محكمة الاستئناف في هذا لا يستند على واقع كما لا يستند على قانون – فضلاً عن أن نشوء العادة الجديدة لم يكن أصلاً وابتداء نقطة نزاع ولا محل ادعاء أو دفاع ولم يدر السماع لإثباته أو دحضه وبالتالي تكون محكمة الاستئناف قد قضت في نقطة لم تكن أصلاً مطروحة للقضاء فيها – هذا ما انتهي إليه السيد مقدم الطعن وقد تركز الرد الذي قدمه محامي المطعون ضدهما في موضوع هذه العادة أيضاً وجاهد لشرح ظروف نشأتها وكيف أنها كانت محل نقاش في المحكمة بعد أن صيغت نقطة نزاع خاصة بها وكيف أنها حسمت لصالح موكلته المطعون ضدها

      ونحن باستقراء المحضر نرى أن نطرح جانباً كل ما أفاض فيه الطرفان ونحاول أن ننحصر في الأمر الذي أثار انتباهنا أكثر من أي جانب آخر من النزاع والذي نرى  فيه أقرب السبل لحسم الموضوع كله – وقد تنبه لهذا الجانب من قبلنا صاحب الرأي الثالث ورئيس دائرة محكمة الاستئناف التي نظرت القضية وجعله محل اهتمامه وأساس القرار الذي أصدره – هذا الأمر هو موضوع أجرة الثلاثة أشهر التالية لرفع الدعوى فقد ثبت أن الطاعن قد لجأ إلى إرسالها عن طريق البريد- وأن ليس من بين هذه المبالغ المرسلة ما وصل إلى يد المؤجرة (المطعون ضدها) في المواعيد المتفق عليها لاستلام الأجرة وهي السادس (على وجه التحديد) من كل شهر – إننا نرى أن كل النقاش حول نشوء عادة جديدة وكيف تنشأ العادة الجديدة وعن صحة أو عدم صحة سداد الأجرة عن طريق الحوالات البريدية وعن صياغة نقاط النزاع وهل هي شاملة لكل ما تطرقت له المحكمة أو غير شاملة يمكن اختصاره وعدم إضاعة الوقت والجهد فيه ما دام المدعى عليه (الطاعن) لا سبيل أمامه للنزاع في تخلفه عن دفع الأجرة في مواعيدها للمدعية خلال هذه الأشهر الثلاثة خصوصاً (وهذه نقطة هامة تفوق كل ما ذكرناه في الأهمية ) إن السبيل كان ميسوراً ومفتوحاً أمامه للقيام بهذا السداد بطريقة أسهل بكثير عما لجأ إليه وهو أن يودع الأجرة بالمحكمة في أول كل شهر من تلك الأشهر التالية لرفع الدعوى – لقد كان المدعى عليه (الطاعن) على علم تام بأن المدعية (المطعون ضدها) سوف تتفادى تسلم تلك الإيجارات وإن الاتصال المباشر بينهما وبينه أصبح متعذراً بل مستحيلاً- وأن التصرف الطبيعي والمتوقع منه والذي يستقيم مع الوضع القائم بينمها هو أن يبادر بدفع كل مبلغ من المبالغ التي تم تعديل الدعوى بإضافته لها إلى خزينة المحكمة في موعده قبل أن يصبح ذلك التعديل جائزاً – ولكنه تباطأ ولجأ إلى ما نرى فيه المراوغة والاعوجاج والتخبط وترك المطعون ضدها خالية اليدين من إيجار تلك الأشهر لما بعد اليوم المحدد لسداد كل منها وهو ما لا يقره القانون- ولا ضير من أن نضيف إلى ذلك ما ورد بالقرار في قضية عبد الرحمن أحمد عبد الرحمن ضد حمزة يسن بالمجلة القضائية لسنة 1969م وهو ما يلي :

“where there is rent lawfully due under Rent restriction Ordinance S 11 (a) and not paid at the time of the institution of the suit , there must be eviction The principle of reasonbaleness is not applicable, because there is no such provision in the above ordinance”

     إننا نقرر عن يقين واطمئنان إلى أن الطاعن لم يكن جاداً في محاولة القيام بالتزامه في سداد إيجار الأشهر التي تخلت عن سدادها في مواعيدها وهذا يكفى لرفض الطعن برسومه

13/7/ 1980م

القاضي فاروق أحمد إبراهيم

أوافق

مذكرة برأي مخالف

13/7/1980

القاضي محمد محمود أبو قصيصة:

      يؤسفني أن أجد نفسي على خلاف مع الزميلين الفاضلين وعندي أن الرجوع إلى الوقائع هو الذي يحدد لنا النزاع وأسبابه وغرضه ومن ثم كيفية علاجه فهنالك عقار مؤجر بأجرة بدأت بـ 675 جنيه في الشهر ثم زيدت إلى 70 جنيه ثم إلى 85 جنيه ومن نافلة القول أن هذه الزيادة كانت تلائم تكاليف الحياة المتزايدة في الآونة الأخيرة وأخيراً زيدت الأجرة إلى 110 جنيه وبدء المستأجر في دفعها بالفعل إلا أن الطرفين لم يتفقا في فترة سريانها فالمدعى عليه – المستأجر – يطلب أن تكون الأجرة المزيدة مقيدة بعقد فترته ثلاث سنوات ليتحاشى طلبات الزيادة التي تعددت ولم ترض المدعية التقيد بالزمن عند ذلك أصر المستأجر على الأجرة التي تدفع من قبل وهي 85 جنيه طالما لم يتم اتفاق على شروط الأجرة المقترحة بواقع 110 جنيه في الشهر ونتج عن ذلك أن توقف وكيل المدعية عن الحضور لاستلام الأجرة ووجد المستأجر نفسه مضطراً لإرسال الأجرة بالبريد فأخذ يرسلها بالبريد

      الذي ثبت هو أن زوج المدعية اعتاد أن يحضر لاستلام الأجرة من المدعى عليه وتوقف عن الحضور لذلك الغرض ولم يثبت أن هناك شرط يقضي بأن يُدعى زوج المدعية عن طريق الهاتف لاستلام الأجرة فقد أنكر الطرف الثاني ذلك وقدم بينة على أن أياً منهما لم يتصل بالآخر عن طريق الهاتف ولكن الثابت أن وكيل المدعية وزوجها هو الذي كان يحضر لاستلام الأجرة فتوقف عنها واعتقادي أن المؤجر الذي يتوقف عن الحضور لاستلام الأجرة لا يستطيع أن يأخذ على المستأجر عدم دفعه للأجرة فلا يستطيع المؤجر أن يشكو من شيء تسبب هو في حدوثه وما رمى القانون إلى الحيلة لإخلاء مستأجر منتظم في دفع أجرته مستعداً لدفعها متى حضر المؤجر لاستلامها وإن تأخرت الأجرة في البريد فإن تأخيرها يكون بتقصير من المؤجر في الحضور لاستلامها من مكان المستأجر حسب الذي كان عليه العمل بينهما ولا يسأل المستأجر من ذلك فهو قد يسعى بأكثر مما مطلوب منه فأخذ يتجسم المشاق للبريد ليفي بالتزامه لدفع الأجرة

     شاهدنا كثيراً المؤجرين الذين يمتنعون عن الحضور لاستلام الأجرة حين يكون ذلك من واجبهم حسب الاتفاق وشاهدنا كثيراً من المؤجرين وهم يمتنعون عن استلام الأجرة من المستأجرين حين يكون على المستأجر أن يسعى بالأجرة للمؤجر حسب الاتفاق ولكن لم نسمع يوماً أن يصدر أمر بالإخلاء في هذه الحالات بل هذا غير مقبول عندنا عقلاً الذي يصدر الأمر بإخلائه هو المستأجر الذي يرفض أن يدفع الأجرة المطلوبة منه لا المستأجر الذي يرفض المؤجر أن يستلم منه الأجرة بشتى الوسائل

     في اعتقادي أن المستأجر أثبت أنه كان دائماً يدفع الأجرة وهو حريص على دفعها وحريص على ملاحقة المؤجر بها عندما تخلى المؤجر عن الحضور لاستلامها كيف يؤمر بإخلائه إذاً أرى لذلك أن يلغي حكم محكمة الاستئناف وأن تشطب دعوى المدعية بالإخلاء ويحكم لها فقط بأجرة شهر ديسمبر المعادة