المحكمة العليا

القضاة :

سعادة السيد/ دفع الله الرضي                 قاضي المحكمة العليا                 رئيساً

سعادة السيد/ عمر بخيت العوض             قاضي المحكمة العليا بالإنابة     عضواً

سعادة السيد/ فاروق أحمد إبراهيم           قاضي المحكمة العليا بالإنابة     عضواً

حافظ أحمد اللبودي   الطاعن

/ ضد /

فاطمة حاج حسن وآخرون   المطعون ضدهم

م ع / ط م / 126 / 73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – الحكم بالإخلاء لعدم دفع الأجرة – المادة 11 (أ)

أقام المطعون ضدهم دعوي لاسترداد حيازة العقار الذي يشغله الطاعن كمستأجر علي أساس أن الأخير قد فشلفى سداد أجرة شهر سبتمبر 1972 صرحت الدعوى 26/10/1972 واقر الطاعن أمام المحكمة أنه سدد أجرة سبتمبر في 28/10/ 1972/ - أي بعد رفع الدعوى أصدرت المحكمة حكمها بالإخلاء

1-  في حالة دفع الأجرة المتأخرة والمستحقة قانونا بعد رفع دعوي الإخلاء يصبح لزاما علي المحكمة الحكم بالإخلاء

2-  طول مدة الايجارة والنظام المستأجر في الدفع خلالها لا يسلبان المالك حقه في استرداد الحيازة بعد فشل المستأجر في دفع الأجرة

ملحوظة المحرر :

يخالف هذا الحكم الاتجاه الذي كان سائدا حتى وقت قريب والذي كان منشؤه الحكم الصادر في قضية ورثة نور الدائم محمود ضد الحاج محمد صلاح الدين (1962) مجلة الأحكام القضائية ص (81) ويتبع الاتجاه الذي قالت ب قضية أحمد رمضان ضد دينا كوستا (1967) مجلة الأحكام القضائية ص (125)

المحامون :

أحمد بدران عن الطاعن

توفيق عبد المجيد عن المطعون ضدهم

الحكم:

التاريخ : 15 / 5 / 1974

  هذا طلب للطعن بطريق النقض في الحكم الذي أصدره قاضي المحكمة الكلية والذي تأيد بموجبه الحكم الرضائي الصادر من قاضي جزئي الخرطوم بحري ويقضي بإخلاء الطاعن من العقار موضوع النزاع

 تتحصل وقائع الطعن في أن المطعون ضده أقام دعوي مدنية لاسترداد حيازة العقار الذي يشغله الطاعن كمستأجر علي أساس أن الأخير قد فشل في سداد أجرة سبتمبر 1972

صرحت الدعوى في 26/ 10 / 1972 وفي جلسة 19 / 12 / 1972 اقر الطاعن أمام المحكمة بأنه سدد إيجار سبتمبر في 28 / 10 / 1972 أي بعد رفع الدعوى وقد برز إيصالا في ذلك المعني أضاف بأنه أجري إصلاحات في المنزل بلغت قيمتها 170 جنيها

طلب محامي المطعون ضده إصدار حكم رضائي بناء علي اعتراف الطاعن بتأخير دفع الإيجار كما طالب بتفاصيل الإصلاحات المدعي بأجرائها بالمنزل

في جلسة 27/ 12 / 1972 ظهر محامي الطاعن وطلب تعديل دفاعه فيما يختص بتاريخ دفع الأجرة ليصبح 20/10/ 1972 بدلا من 28 / 10 / 1972 بحجة ان التاريخ الأخير هو تاريخ استخراج الإيصال وليس تاريخ الدفع

أعترض محامي المطعون ضده علي ذلك التعديل وعليه أصدرت المحكمة أمرا برفضه وأن يصدر بحكم رضائي بإخلاء الطاعن من العقار موضوع النزاع يؤسس محامي الطاعن طلب الطعن علي سببين :

1- أن رفض المحكمة طلب تعديل الدفاع يعني حرمان موكله من فرصة إثبات واقعة دفع الإيجار في الموعد المحدد

2- ان موكله ظل يقيم في العقار مدة ثلاثة عشرة عاما كان خلالها مستأجرا حسنا وليس من العدالة أن يخلي العقار بسبب تأخير إيجار شهر واحد

بالنسبة للسبب الأول فأنني أتفق مع محامي المطعون ضده في رده علي تلك النقطة فقد اقر الطاعن صراحة بواقعة تأخير دفع الإيجار وأبرز مستندا يؤيد ذلك الإقرار وبالتالي لا يجوز إثبات ما يخالف ما أشتمل عليه ذلك المستند بشهادة الشهود ( المادة 13 (1) من قانون الإثبات في المواد المدنية لسنة 1972 )

بالنسبة للسبب الثاني فالواضح لدينا أن الطاعن قد قام بدفع الإيجار بعد تاريخ رفع الدعوى ولكن هل يبرر ذلك إصدار حكم بالإخلاء ضده ؟

لقد قضت المحكمة العليا ( سابقا ) في قضية ورثة نور الدائم محمود ضد محمد صلاح الدين ( 1962 ) مجلة الأحكام القضائية ص (81) بأنه يتعين علي المحكمة آلا تحكم تلقائيا بالإخلاء لمجرد عدم دفع الإيجار بانتظام وأن عليها أن تبحث في كل الظروف المحيطة بعقد الإيجار كمدة الإيجار وسلوك المستأجر السابق لرفع الدعوى فيما يختص بدفع الأجرة وبرغم أن هذه السابقة تبدو وكأنها تشمل كل حالات الدعاوى بالإخلاء لعدم الإيجار في المدة القانونية الإ أن السوابق القضائية اللاحقة قد استقرت علي وجوب التفرقة بين واقعتي دفع الأجرة قبل رفع الدعوى ودفعها بعد ذلك وقد قضت تلك السوابق بأنه علي المحكمة أن تحكم بالإخلاء إذا ثبت لديها أن الإيجار قد دفع بعد رفع الدعوى ففي السابقة القضائية رمضان محمد الحسن ضد علي محمد التوم ( 1968) مجلة الأحكام القضائية ص ( 113)  أرست محكمة الاسئتناف القاعدة القانونية التالية :

“ An offer of arrears of rent made before the case was allowed would be enough to save the neck of the tenant from the sword of eviction But  if the offer was made after the case was allowed then it would be valueless

ثم تبعت ذلك السابقة القضائية عبد الرحمن أحمد عبد الرحمن ضد يسن حمزة ( 1969) مجلة الإحكام القضائية ص (56) وأصبح لزاما بموجبها علي المحكمة ان تحكم في هذه الحالة بالإخلاء

“ Where there is rent lawfully due under the Rent Restriction Ordinance’s 11(a), and not paid at time of the institution of the suit, there must be eviction The principle of reasonableness is not applicable, because there is no such provision in the above Ordinance “

  والواضح من المبائ التي ارستها تلك السوابق أن ثمة تغيير قد حدث في اتجاهات محكمة  الاستئناف عند تقييمها الواقعة عدم دفع الإيجار وهذا واضح من حيثيات الحكم الذي أصدره القاضي عثمان الطيب في قضية أحمد رمضان ضد دينا كوستا ( 1967) مجلة الإحكام القضائية ص ( 123 ) حيث قرر في صفحة  125 ما يلي :

“ This is the English law which provides by statute that the court shall not make order of possession unless it is satisfied that is reasonable in the circumstances to do so In the Sudan we have no such provision in our statute law, namely, the Rent Restriction How can we receive the foreign statute to substitute or amend our own ? I think this we are not authorized to do under the Civil Justice Ordinance,s9”

كذلك حكم القاضي عثمان الطيب في قضية محراث دياب ضد خالد أحمد سليمان ( م أ / أ ن / 431 ر1967 ) – غير منشورة بالمجلة – حيث يقول :

“ It has been decided in many recent cases that where is rent lawfully due and not paid at time of the institution of the suit, there must be eviction The principle of reasonableness has no application in the Sudan ”

بقيت نقطة أخيرة وهي ما ورد في طلب الطعن من أن الطاعن كان مستأجرا حسنا طيلة فترة الايجارة السابقة والتي بلغت ثلاثة عشر عاما

لقد اقر محامي المطعون ضده فيما يختص بالمدة ولكنه عارض فيما عدا ذلك

وبالرجوع إلى السابقة القضائية أحمد رمضان ضد دينا كوستا المشار إليها أعلاه نجد أن مدة الايجارة لا تسلب المؤجر حق استرداد الحيازة طالما فشل المستأجر في دفع الإيجار وقد جاء علي صفحة 126 من هذه القضية ما يلي :

“ The facts that the defendant has been the tenant for about forty years and that he was a good tenant, in my opinion Does not Justify depriving the plaintiff of his right for possession “

وحيث أنه ثبت أن الطاعن قد قام بدفع الإيجار بعد رفع الدعوى فإن الحكم الصادر ضده بالإخلاء كان صحيحا ومن ثم يصبح الطعن من غير أساس ويتعين رفضه موضوعيا ونأمر بإلزام الطاعن بالرسوم ومصادرة الكفالة