بسم الله الرحمن الرحيم

المحكمة القومية العليا

القضاة:

سعادة السيدة/ سميـة حسن محمد النـو

قاضي المحكمة العليا

رئيساً

سعادة السيد / نجم الدين حامـد بشير

قاضي المحكمة العليا

عضواً

سعادة السيد / يوسف جادكريم محمد علي

قاضي المحكمة العليا

عضواً

  الأطراف:

محمود عبد الرحمن حمزة                                            الطاعن

// ضد //

ورثة حمزة محمد حسـن                                   المطعون ضدهم

الرقم م ع/ط م/326/2015م

قانون إيجار المباني لسنة 1991م – المادة (14) – المطالبة بالإخلاء بعد انقضاء الإجارة الحكمية.

المبادئ:

1- الإجارة الحكمية حصانة شخصية للمستأجر من الإخلاء عقب انتهاء الإجارة التعاقدية ، أما المؤجر فهو مقيد بالمدة المحددة قانوناً للإجارة الحكمية ولا يجوز له المطالبة بالإخلاء قبل انتهائها.

2- لم يحدد القانون أية فترة زمنية لرفع دعوى الإخلاء بعد انتهاء الإجارة الحكمية وللمؤجر أن يطالب بالإخلاء في أي وقت لاحق لذلك إذا رغب في استرداد حيازة عقاره المؤجر.

ملحوظة المحرر:

يجوز للمؤجر المطالبة بالإخلاء أثناء سريان الإجارة الحكمية في حالة توافر أي سبب من أسباب الإخلاء المنصوص عليها بموجب المادة 11(1) من قانون إيجار المباني لسنة 1991م.

المحامون:

الأستاذ/ محمد الفاتح الطاهر حمزة                              عن الطاعن

الحكـــم

القاضي: نجم الدين حامد بشير

التاريخ: 4/4/2016م

استوفى الطعن أوضاعه القانونية حيث تم تصريح الطعن وأعلن المقدم ضدهم الطعن وتقدموا بردهم وعليه أصبح الطعن صالحاً للفصل فيه.

يمكن إيجاز الوقائع المتعلقة بالطعن في أن المطعون ضدهم ورثة حمزة محمد حسن أقاموا الدعوى بالرقم 822/2013م لدى محكمة أمدرمان الجزئية في مواجهة الطاعن على سند من القول بأن مورث المدعين هو مانح الإجارة للعقار رقم 172/مربع 24 سوق أمدرمان للطاعن وقت عقد الإيجار والذي يستأجره الطاعن بأجرة شهرية بدأت بمبلغ 900 جنيه وتدرجت حتى بلغت 4350 تدفع مقدماً أول كل شهر ولقد انتهت الإجارة التعاقدية حسب الفقرة (2) من العقد في 30/11/2001م لتنتهي الإجارة الحكمية في 31/11/2008م ولقد تم إنذار الطاعن بانتهاء الإجارة الحكمية للإخلاء وأمهل لتوفيق أوضاعه ولكنه لم يستجب وعليه قدم الالتماس للحكم بالإخلاء لانتهاء الإجارة الحكمية مع إلزامه بالرسوم والأتعاب.

تم تقديم الدفاع في الدعوى وتم سماع الأطراف وفي 14/12/2014م أصدر قاضي محكمة الموضوع حكمه والذي قضى بإخلاء الطاعن وإلزامه بالرسوم والأتعاب.

  لم يرض الطاعن بقضاء محكمة الموضوع حيث تم الطعن في الحكم لدى محكمة استئناف أمدرمان والتي قضت وبموجب حكمها م ا/ا س م/138/2015م بشطب الاستئناف إيجازياً مؤيدةً بذلك حكـم محكمـة الموضوع ، ينعى الأستاذ مقدم الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفته للقانون حيث إن انتهاء الإجارة الحكمية تم في 20/11/2008م ووجه الإنذار في 14/1/2013م وهو ما يدل على تجديد العقد تلقائياً لعدم توجيه الإنذار للطاعن فور انتهاء الإجارة الحكمية ولقد أشار مقدم الطعن إلى نص المادة (321) من قانون المعاملات المدنية والتي تنص (إذ استمر عقد الإجارة وبقي المستأجر منتفعاً بالمأجور برضاء المؤجر الصريح أو الضمني اعتبر العقد مجدداً بشروطه الأولى) وأوضح أيضاً بأن سريان الإجارة منعقدة ولمدة تزيد على خمس سنوات بعد انتهاء الإجارة الحكمية تدل على رضاء المؤجر ببقاء المستأجر بالعين المؤجرة منتفعاً بها وبرضاه وتخلى طواعية عند انتهاء الإجارة الحكمية.

التمس مقدم الطعن إلغاء الأحكام الصادرة وإصدار حكم جديد يقضي بشطب الدعوى.

تم الرد على الطعن وذكر مقدمه بأن العقد أبرم في 1/12/1999م ولمدة عامين وعليه فإن الإجارة التعاقدية تنتهي في 30/11/2001م وذلك ثابت في العقد المقدم وهو عقد الإجارة والذي يعد مستنداً رسمياً وحجة على الكافة بما يتضمنه ولو لم يقم الاعتراض عليه وأوضح كذلك بأن القانون جوز الإنذار بعد انتهاء الإجارة التعاقدية ولم يحدد زمناً معيناً بيوم أو يومين أو سنتين . وإذا تم بعد ذلك فلا يعني أن العقد تجدد تلقائياً أو هكذا نص المشرع.

وعليه التمس مقدم الرد شطب الطعن وتأييد أحكام المحاكم الأدنى.

قمنا بالاطلاع على محضر الدعوى بالرقم 89/2011م والحكم الصادر فيها حكم محكمة الاستئناف المطعون فيه وأرى أن الطعن يدور حول نقطة واحدة وهو الأثر المترتب على عدم المطالبة بالإخلاء للعقار موضوع النزاع لانتهاء الإجارة الحكمية لقد وضح ومن خلال ما ورد في عريضة الدعوى والإفادات المقدمة بأن الإجارة التعاقدية وحسب عقد الإيجار المقدم كمستند انتهت في 30/11/2001م وعليه فإن الإجارة الحكمية تنتهي في 30/11/2008م ولقد تم رفع الدعوى في 8/4/2013م أي بعد خمس سنوات من انتهاء الإجارة الحكمية واعتقد أن هذه المدة كافية للتدليل على رضاء المطعون ضده باستمرار الإجارة ، صحيح أن القانون نص على انقضاء الإجارة الحكمية بانقضاء سبع سنوات من تاريخ تحولها إلى إجـارة حكمية كنص الفقرة (2) للمادة (14) من قانون إيجار المباني لسنة 9191م غير أن ذلك حقَُُ للمؤجر ورغم أن القانون قرره لصاحبه إلا أنه يمكن التنازل عنه بإبداء رغبته الصريحة أو بتراخيه في رفع الدعوى كما يدل على الموافقة بالاستمرار في الإجارة وفي هذه الدعوى فلقد انقضت قرابة الخمس سنوات من انتهاء الإجارة الحكمية حيث لم يقم المطعون ضده برفع الدعوى إلا في عام 2013م ، أما عن توجيه الإنذار في 14/1/2013م فلا أرى له أي أثر بعد انقضاء مدة الخمس سنوات ، وعليه أرى أن الأسباب التي أبداها مقدم الطعن سديدة وعليه أقرر قبول الطعن ونقض حكم محكمة الاستئناف واستبداله بحكم آخر يقضي بشطب الدعوى برسومها.

القاضي: سمية حسن محمد النو

التاريخ: 11/4/2016م

مع الاحترام أرى خلافاً لما جاء في الرأي الأول أن الإجارة الحكمية هي حصانة شخصية للمستأجر من الإخلاء عقب انتهاء الإجارة التعاقدية – أما المؤجر فهو مقيد بالمدة المحددة قانوناً للإجارة الحكمية ولا يجوز له المطالبة بالإخلاء قبل انتهائها ولم يحدد القانون أي فترة زمنية لرفع الدعوى بعد انتهاء الإجارة الحكمية وبالتالي طالما التزم بالمدة المحددة قانوناً فله أن يطالب بالإخلاء في أي وقت لاحق لذلك إذا رغب في استرداد حيازة عقاره المؤجر ولا يسري عليه نص المادة (321) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م الذي يعتبر العقد متجدداً بشروطه الأولى حالة استمرار المستأجر منتفعاً بالمأجور برضا المؤجر بعد انقضاء مدة العقد المتفق عليها فلا اجتهاد مع النص وإذا أراد المشرع تطبيق ذلك على حالة انتهاء الإجارة الحكمية لنص على ذلك صراحة الرأي عندي أن الحكم المطعون فيه قد جاء موافقاً لصحيح القانون ولا توجد به أي مخالفة تستوجب نقضه ونرى تأييده وشطب الطعن برسومه.

القاضي: يوسف جاد كريم محمد علي

التاريخ: 2/5/2016م

أوافق على ما انتهت إليه مولانا سمية – وذلك لأن مدة السبع سنوات هي الحد الأدنى الذي يستطيع المؤجر بعده المطالبة بالإخلاء لانتهاء الإجارة الحكمية وليس هناك سقف أعلى من حيث المدة لا يستطيع بعده المؤجر المطالبة بالإخلاء اللهم إلا إذا تم حدوث عقد جديد بين الطرفين تطبق عليه الشروط الخاصة بتحول الإجارة التعاقدية بعد انتهائها لإجارة حكمية تنتهي بعد انقضاء المدة المحددة قانوناً لذلك.

الأمر النهائي:

• تأييد الحكم المطعون فيه.
• شطب الطعن برسومه.
• يخطر الأطراف بالحكم.

سمية حسن محمـد النـو

قاضي المحكمة العليا

ورئيس الدائرة

  3/5/2016م