محكمة استئناف الخرطوم

محمد السيد إمام                                                    المستأنف

ضد

حسن فضل السيد                                                  المستأنف ضده

م أ/أ س م/100/1405هـ

المبادئ:

قانون المعاملات المدنية 1984 – أجرة المثل – كيفية طلبها – المادة299/2

طلب تقدير أجرة المثل يقدمه المؤجر أو المستأجر مباشرة إلي اللجنة المختصة بمقتضى المادة299/2 من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 ولا يجوز تقديم ذلك الطلب عن طريق المحكمة

رأي عابر :

لا تمارس المحكمة سلطاتها الطبيعية بموجب المادة 303 من قانون الإجراءات المدنية لسنة 1983 لطلب أجرة المثل لأن ممارسة هذه السلطة مقيدة بنشوء سبب للدعوى , ولا ينشا ذلك السبب إلا بعد صدور قرار اللجنة المختصة

الحكـم

15 ربيع الأول 1405هـ

8/12/1985م

القاضي محمد محمود أبو قصيصة :-

      أقام المدعى الدعوى رقم 592/84 مطالباً بإعلان أجرة المثل التي يقدرها بثلاثمائة جنيه شهرياً , وإلزام المدعى عليه بدفعها من تاريخ العقد (13/9/1981) أو احتياطياً الإخلاء لعدم المقدرة على الدفع ولقد اعتمد المدعى في مطلبه على المادة 300 من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م

      تقدم المدعى عليه بدفع مبدئي يقول فيه أن الاختصاص في تحديد أجرة المثل لا ينعقد إلا للجنة تقدير الإيجارات المحددة وفق المادة 298 من قانون المعاملات المدنية

      ولما لم تحدد أجرة المثل بعد عن هذا الطريق فإن المدعى عليه يدفع بـأن الدعوى سابقة لأوانها ويلتمس شطبها

      قررت محكمة أول درجة أن التقدير من اختصاص اللجنة ولكن ذلك لا يمنع أن تتم المطالبة عن طريق المحكمة , وأمرت المحكمة بالكتابة للمعتمد لتكليف اللجنة لتحديد أجرة المثل

      تقدم المدعى عليه باستئناف في حكم محكمة أول درجة , ويشير المدعى عليه إلي المادة 299(2) فيقول أن مسألة تحديد الأجرة المثلية مسألة غير قضائية وإنمـا تقع من اختصاص الجهة الإدارية , وهو يرى أنه على هدى من ذلك فإن المحكمة لا تملك الكتابة إلي المعتمد ليمارس اختصاصه وإنما ذلك من واجب المتعاقدين

      طلب من المدعى أن يرد على أسباب الاستئناف فتقدم برده , وهو يقـر أن مسألة تحديد الأجرة المثلية من اختصاص اللجنة الإدارية , ولكنه يقول أن قرار اللجنة لابد أن تسنده قوة تلزم الطرفين إذ من المتصور أن لا ينصاع المستأجر لتقدير اللجنة

      وعلى ذلك يرى المدعى (المستأنف ضده) أنه لابد من رفع الطلب بواسطة المحكمة التي ستصدر حكمها وفق التقدير وبذلك ويكون التقدير ملزماً للطرفين

      هذا الإستئناف في أمر غير منه للخصومة ولكن الاستئناف مقبول لأنه حول قبول الاختصاص وهو أمر مستثنى من الأمور التي لا يجوز استئنافها أثناء سير الدعوى تحت المادة 176 من قانون الإجراءات المدنية

      وليس من خلاف بين الطرفين في أن الاختصاص بتقدير أجرة المثل ينعقد إلي اللجنة الإدارية , ولكن الخلاف في نقطة أخرى وهي هل للمحكمة اختصاص بطلب أجرة المثل من اللجنة المختصة أم أن الاختصاص ينعقد للأطراف وحدهم وهذه نقطة بالغة الأهمية من حيث أنها تحدد مسار المطالبات في هذا الصدد وهي نقطة تعرض أمامنا لأول مرة

      وإذا نظرنا إلي قانون المعاملات المدنية وجدنا فيه أن المادة 299/2 تقول :

      " إذا اختلف المتعاقدان على الأجرة أو على الزيادة أو النقصان على النحو الوارد في المادة 298 تختص بتقدير الأجرة أو زيادتها أو نقصها لجان من ذوي الخبرة والاختصاص يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ المختص "

      وتقول المادة 300(2) من ذات القانون :-

      " يجوز لكل مؤجر أو مستأجر في أي وقت أن يطلب دفع أجرة المثل وفق أحكام هذا القانون حتى لو بدأت الإجارة قبل صدور هذا القانون "

      ولا تتحدث هاتان المادتان عن طلب الأجرة بواسطة المحكمة , وهذا هو عين الخلاف بين طرفي الخصومة في هذا الاستئناف هل على من يشاء من الطرفين أن يتقدم إلي لجنة التقدير مباشرة ؟ أم يمكن لمن يشاء منهما أن يتقدم عن طريق المحكمة ؟

لقد رأت المحكمة أدناه فيما رأينا أنه لمن يشاء من الأطراف أن يتقدم عـن طريق المحكمة , ولكن ليس في القانون نص مثل ذلك فالنص الموجود هو أنه يجوز لمن يشاء من الطرفين أن يتقدم للجنة ولكن ماذا يمنع الأطراف من التقدم عن طريق المحكمة

      يرى المدعى أن لا شيء يمنع من التقدم عن طريق المحكمة , بل هو يرى أن الأجدى هو التقدم عن طريق المحكمة فهي القوة التي تسند قرار اللجنة ولكن المادة 299(3) تغني عن ذلك القول فقرارات اللجنة ملزمة بقوة القانون , وإن لم يـرض أحد الأطراف بقرارها فيمكنه الطعن أمام قاضي المديرية الذي يكون قراره نهائياً وباتاً

      وقد يقال أن للمحكمة سلطاتها الطبيعية تحت المادة 303 من قانون الإجراءات المدنية بما يمكنها من الاستجابة إلي طلب الأجرة المثلية من اللجنة المختصة , ولكن في ذلك القول ضعفاً ظاهراً , ذلك أن المحكمة تمارس سلطاتها الطبيعية عندما يكون أمامها نزاع , ووجود النزاع يعني وجود سبب الدعوى , وسبب الدعوى ينشأ بعد أن تصدر اللجنة قراراً بالأجرة المثلية , فإن لم يكن هناك قراراً في الأجرة المثلية فإنه لا يكون هناك سبب للدعوى يمكن للمحكمة الفصل فيه

      وعلى ذلك فالقول بأعمال المحكمة لسلطاتها الطبيعية مردود عليه بأن ليس للمحكمة سلطة قبل نشوء سبب الدعوى بل ليس للمحكمة أن تصرح دعوى قبل نشوء سببها وقد أصاب المدعى عليه عندما تقدم بهذه الحجة أمام محكمة أول درجة في دفعه المبدئي

      ولما لم نجد نصاً يعطي المحكمة سلطة طلب أجرة المثل من اللجنة بناء على طلب المدعى , ولما وجدنا أن سبب الدعوى لا ينشأ إلا بعد القرار في أجرة المثل من قبل اللجنة , فإنا نرى أن لاختصاص للمحكمة بطلب أجرة المثل من اللجنة وعليه فإنا نرى قبول الاستئناف والدفع المبدئي ونأمر بشطب الدعوى بحسبانها سابقة لأوانها