بسم الله الرحمن الرحيم

المحكمة العليا

القضاة:

سعادة السيد / أحمد البشير محمد الهادي   قاضي المحكمة العليا   رئيساً

سعادة السيد / محمـد أبو بكر  محمود        قاضي المحكمة العليا   عضواً

سعادة السيدة/ أميرة يوسف علـي بلال    قاضي المحكمة العليا    عضواً

الأطراف:

محمد الخير خضر                                                     الطاعن

// ضد //

عبد الله حسان عبد الله                                         المطعون ضدَّه

الرقم م ع/ط م/741/2003م

قانون إيجار المباني لسنة 1991م – الإخلاء للحاجة الماسة لغرض غير السكن المادة 11(د) من القانون

المبدأ:

1-  للمؤجر (الطاعن) مقدرة مالية وخبرة في العمل التجاري بما يؤهله إلى استرداد حيازة الدكان بغير حاجة إلى استخراج الرخصة كشرط سابق

2- يجب عدم التشدد والمغالاة بالنسبة لطالب الحاجة الذي يود استرداد عقاره بعد التأكد من ظروفه التي استجدت - حيث انه الأولى بملكه من غيره متى ثبت من الوقائع تعارض مصلحته مع مصلحة المستأجر ثانياً

ملحوظة المحرر:

في ذات هذا الإطار وبمثل ما جاء في هذه السابقة راجع: المجلة 1980م ص 250 حيث جاء (يشترط لإثبات تلك الحاجة الحصول على رخصة  تجارية) المجلة 1977م ص 388 (مجرد الرغبة في عمل جديد غير كافية ما لم تناقش كل الظروف والإمكانيات وسلوك المدعى قبل الدعوى)

المجلة 1992م ص 329 (لا يشترط لثبوت الحاجة الملحة لاسترداد حيازة العقار لممارسة العمل التجاري أن يثبت المدعى مقدرته على ممارسة أو تمويل العمل بشخصه طالما كانت الحاجة حاجته والغرض ممارسة العمل لصالحه)

الحكــم

القاضي: محمد أبو بكر محمود الفكي

التاريخ: 23/2/2004م

الطعن مقدم من الطاعن شخصياً وهو أصلاً المدعى في الدعوى رقم 1046/2002م والتي صدر فيها قرار من محكمة الموضوع قضى بشطبها برسومها تظلم الطاعن وقام بعمل استئناف لدى محكمة استئناف محافظتي بحري وشرق النيل حيث أصدرت قرارها محل الطعن أنف الذكر

الطعن استؤنف للجانب الشكلي وقمنا بقبوله شكلياً

من ناحية الموضوع يقول مقدمه بأنه قام بعمل دعواه لإخلاء المستأجر للدكان الذي يملكه حيث أنه يحتاج له لممارسة عمله التجاري فيه حيث أنه قد أحيل إلى المعاش ويرغب في عمل مشروع في دكانه ولديه المقدرة المالية  لذلك وعدم قيامه باستخراج الرخصة يعود إلى أنه حتى الآن لم يقم بحيازة الدكان وأنه قد أعد العدة لمباشرة العمل وإكمال الإجراءات فور إعادته له – وقد سرد في  معرض ما أورده عن ما لديه من خبرة سابقة في الإدارة بحكم عمله في القوات المسلحة كضابط ومدير للإمدادات للقيادة الجنوبية وقائداً للقيادة الجنوبية وقائداً للقيادة الشمالية

أعطـي المطعون ضـده الفرصـة للرد ولم يقم بإيداعه حتى تاريخ اليـوم

الوقائع أشارت إلى قيام الطاعن بعمل دعواه في مواجهة المطعون ضده والتمس نسبة لحاجته الماسة للدكان الذي يملكه إخلاء المطعون ضده منه – حددت المحكمة نقاط النزاع وقامت بسماع الدعوى حيث أصدرت قرارها الذي قضى بشطب دعوى الطاعن برسومها وهو القرار الذي تأيد بوساطة محكمة الاستئناف

نقطة النزاع الأساسية وهي عبء إثبات الحاجة الماسة للدكان الذي يملكه المدعى – الطاعن – وقع عبء إثباتها على الطاعن الذي قدم بيناته وأسانيده لكن كان في رأي محكمة الموضوع ومن بعدها محكمة الاستئناف أن ما قدمه الطاعن – المدعي – لا يكفي للقول بأنه في حاجة ماسة لعقاره

لقد سار العمل منذ فترة في هذه المحكمة على أنه يجب عدم التشدد والمغالاة في طلب البينة بالنسبة لطالب الحاجة الماسة الذي يود استرداد عقاره بعد التأكد من ظروفه التي استجدت – حيث أنه الأولى بملكه من غيره متى ثبت من الوقائع تعارض مصلحته مع مصلحة المستأجر ولا يجب الذهاب بعيداً في البحث عن شروط قد يصعب توافرها وتصطدم مع حاجة صاحب الملك في استرداد حيازة عقاره لأنه أصلاً الأولى من غيره إذا وقع تعارض في المصالح كما في حالتنا هذه

لقد جاء في الحكم محل الطعن في تبرير عدم الحكم للطاعن باسترداد عقاره أن ما يطالب به هو مجرد رغبة ولم يقم بعد بالبدء في عمله التجاري ولم يقدم ما يؤيد ذلك – لكن إذا عدنا للوقائع وفي ظل ما أوردناه بشأن أن تكون الأولوية للمالك في حالة تعارض مصالحه مع مصلحة المستأجر – في ظل ما ورد يتضح بأن ما أورده الطاعن في الدعوى لم يكن مجرد رغبة وإنما هو مشروع متكامل يـود القيام به بعد أن تغيرت الظروف - أصبح ضابطاً متقاعداً – وأن العقار هو وسيلته لكسب عيشه– وقد قام بخطوات كبيرة في سبيل استثمار عقاره تجارياً وقام بتقديم كل المستندات التي تؤيد أقواله وقدم ما يؤكد مقدرته المالية للقيام بهذا العمل التجاري في دكانه بالإضافة إلى تقديمه للفواتير المبدئية للأدوات المكتبية التي سوف يتم التعاقد لجلبها للدكان فور إخلائه أما اشتراط المحكمة بتوافر الرخصة التجارية لدى الطاعن أولاً فهذا شرط في غير محله لأن الطاعن لم يسترد بعد عقاره فكيف يطلب منه استخراج الرخصة التجارية لمكان ليس في حيازته بعد والأصل أن يتم استخراجها بعد تمام الحيازة   للمكان

بالإضافة لذلك فقد جاء خطأ المحكمة واضحاً عند تقييمها لخبرة الطاعن وما يتمتع به من دراية وخبرة وتمرس في العمل الإداري من خلال فترة عمله كضابط في القوات المسلحة – تجاوزت الثلاثين عاماً – في مختلف أقاليم البلاد حتى وصل إلى رتبة قائد للقيادة الشمالية وهذا يكفي للقول بإلمامه التام بالشئون الإدارية والمالية – فإذا كان الطاعن بعد كل هذه السنوات التي قضاها في خدمة الدولة ليس لديه الخبرة الكافية لإدارة عمل تجاري فمن يا ترى يكون لديه الخبرة وفقاً للمعايير التي وضعتها المحكمة لا جدال في خطأ ما توصلت إليه المحاكم الأدنى حول حاجة الطاعن الماسة لعقاره في ظل ما أوردناه من وجود هذه الحاجة الماسة بعد أن أصبح الطاعن في المعاش وأن استثماره لعقاره هو الوسيلة الوحيدة التي يستطيع عن طريقها أن يوفر بها لنفسه الحياة الكريمة لأسرته – بالإضافة إلى ذلك فإن العمل كما قلنا قد جرى على عدم التشدد بالنسبة لطالب استرداد الحيازة من المالكين متى ما أثبتوا حاجتهم الماسة وأشارت الظروف وأكدت على ذلك إذ أنهم أولى يملكهم من غيرهم وهذا هو ما وضح من وقائع هذه الدعوى مما يتعين معه نقض الحكم محل الطعن وإصدار حكم جديد يقضي بإخلاء المطعون ضده من العقار موضوع الدعوى وإلزامه يدفع الرسوم والأتعاب

القاضي: أميرة يوسف علي بلال

التاريخ: 16/3/2004م

أتفق مع زميلي صاحب الرأي الأول في كل ما ورد في مذكرته الضافية التي لا تحتاج إلى إضافة وتحقق العدالة المنشودة

القاضي: أحمد البشير محمد الهادي

التاريخ: 17/3/2004م

أوافق

الأمر النهائي:

1- قبول الطعن مع نقض الحكم المطعون فيه

2- يصدر حكـم جديد يلزم المطعون ضده بإخلاء العقار محل النزاع فوراً

3- يتحمل المطعون ضده الرسوم والأتعاب في جميع مراحل التقاضي

أحمد البشير محمد الهادي

قاضي المحكمة العليا

ورئيس الدائرة

17/3/2004م