المحكمــة العليـــا

القضــاة:

سعادة السيد محمد الفضل شوقي                 قاضي محكمة العليا        رئيساً

سعادة السيد أحمد التيجاني عبد الهادي           قاضي محكمة العليا        عضواً

سعادة السيد الأمين محمد الأمين تاتاي           قاضي محكمة العليا        عضواً

عوض الكريم علي إبراهيم                                    الطاعن

ضــد

عمر عباس ســليمان                                المطعون ضده

م ع/ط م/49/1980م

المبادئ:

-      قانون تقييد الإيجارات- أثر عرض العقار للبيع على الادعاء بالحاجة الماسة

     عرض العقار للبيع ينفي الحاجة الماسة لاسترداد الحيازة للاستعمال الشخصي إذ ثبت أن الغرض من ذلك هو الاستثمار المادي وليس الاستعمال الشخصي

رأي مخالف:-

اتجاه نية المالك نحو عرض العقار للبيع يمكن أن لا يتعارض مع الحاجة الماسة لأنها متغيرة ومتجددة ومن اللازم النظر في كل حالة على حدة عند رفع الدعوى

الحكـــم

24/8/1981 :

القاضي محمد الفضل شــوقي:

رفع المطعون ضده عمر سليمان الدعوى رقم 200/78 أمام محكمة ودمدني الجزئية مطالباً باستعادة حيازة العقار رقم 612 بالمربع 38 بسوق ودمدني الذي يمتلكه والذي يستأجره الطاعن ويستعمله كمطعم بإيجار شهري قدره ستة جنيهات وأساس المطالبة باستعادة الحيازة وإخلاء المستأجر هو الحاجة الماسة وبتاريخ 13/9/1978 حكمت المحكمة بإخلاء المدعى عليه للعقار المذكور وبدفع الرسوم والأتعاب – هذا الحكم أيده السيد قاضي المديرية بتاريخ 22/1/79 كما أنه حصل على تأييد محكمة استئناف الجزيرة والنيلين بتاريخ 5/3/1980م

يطعن أمامنا الآن محامي المدعى عليه عن طريق النقض ضد ذلك الحكم وقد حصل على الإذن بتقديمه وهو مقبول شكلاً – وقد تم إعلانه للمطعون ضده وقد جاء رده في حينه

يركز مقدم الطعن على حجة يرى أنها جوهرية وهي أن وكيل (المطعون ضده) وقد عرض بيع العقار وشهد بذلك أمام المحكمة وأنه أضاف بأنه إذا ما حصل على ثمن مجزي للعقار فإنه على استعداد لبيعه

حوجة المدعي عليه الماسة للعقار قد ثبتت بشكل مقنع تماماً اطمأنت له كل المحاكم الأدنى درجة وأصبح التدخل فيه غير ملائم بل وغير جائز – فالبينات المقدمة كانت ذات وزن كبير وقد أكدت أن المدعي صاحب العقار (المطعون ضده) قد وطد العزم على إنشاء عمل تجاري معين في ذلك المحل ووفر كل متطلبات تلك الخطوة – والعقبة الوحيدة أمامه أصبحت هي رفض المستأجر إعادة العقار إليه تعنتا وتعسفا – كما ثبت أن المدعى عليه (الطاعن) قد أبدى من قبله استعداده من ناحية المبدأ وتقبله إخلاء العقار- ولكن مقدم الطعن (كما ذكرنا) لا يزال مصراً على شكوكه في جدية المطعون ضده لاستعمال العقار لفائدته الشخصية – ويجادل لإثبات هذه الشكوك عن طريق ترديد ما ذكره وكيل المطعون ضده عن أنه وموكله على استعداد لبيع العقار إذا ما وجدوا من يدفع الثمن المجزي – وفي شأن هذه الحجة نوضح بأن السوابق القضائية متضاربة وغير متفقة – ونحن هنا نأخذ بالرأي الذي يسنده المنطق السليم وواقع الحال والوضع السليم للأمور وهو أن اتجاه نية المالك نحو بيع العقار يمكن ألا يتعارض مع الحاجة الماسة حيث أن الحاجة الماسة متغيرة ومتجددة وما يكون عليه الوضع الآن قد ينقلب إلى غير ذلك غدا ومن هنا أصبح من اللازم النظر والانحصار في الحالة القائمة عند رفع الدعوى ونحن نجد في هذه القضية أن المدعى (المطعون ضده) تتجه نيته بوضوح – وإلحاح شديد نحو استعمال العقار لأغراضه التجارية الخاصة والماسة – وهو ما نجح في إثباته بشكل مقنع تماماً (كما قلنا) وليس هنالك مجال مع هذا الوضع للدخول في مسائل جانبية تحمل طابع الاحتمال ولا يستند إثباتها إلا على مجرد رأي أبداه ليس المالك شخصياً بل وكيله – ومن ناحية أخرى إننا نجد في الرأي الذي أبداه السيد قاضي المديرية حجة ينبغي أن ينظر فيها مقدم الطعن بتمعن وأن يقتنع بها وهي أن المدعي لو كان غرضه الوحيد هو حقا بيع العقار فقط لما استعصى عليه ذلك بدون أن يطالب ويجاهد ويضيع وقته في محاولة استعادة حيازته – نعود ونقول أن الحاجة الماسة اقتنعت بتوفرها جميع المحاكم الأدنى درجة وهي مسألة وقائع أولا وآخرا – وأننا يجدر ألا نتدخل فيها حسب هذا الوضع – وبناءً عليه يشطب الطعن برسومه

24/8/1981:-

القاضي أحمد التجاني عبد الهادي:-

لقد استعرض زميلي فضل شوقي وقائع الدعوى وما أثاره الفريقان لقد أثبت المطعون ضده الحاجة الماسة للسكن ولكن محامي الطاعن أثار نقطة هامة وهي أن قصد المطعون ضده بيع العقار أيضا وقد ثبت هذا من قول مندوب المطعون ضده كما موضح بالمحضر

في قضية إسماعيل عبد الرحيم         ضــد     محمــود الرشــيد (م ع/ط م/31/77)

والتي اشتركت فيها هذه الدائرة برئاسة مولانا دفع الله الرضي قررنا أن مجرد الرغبة في بيع العقار المرفوع بشأنه دعوى بالإخلاء لا يعطي المدعي الحق في استرداد الحيازة لأن الرغبة في البيع تتعارض مع الرغبة في السكن أو الاستعمال الشخصي

ذكر الزميل العالم فضل شوقي أن بيع العقار لا يتعارض مع الرغبة في الاستعمال الخاص لأن الحاجة الماسة متجددة ولكن أختلف مع الزميل لأن – المدعي في هذه الحالة يكون قد اتخذ الحاجة الماسة ستاراً للوصول إلى غرضه الحقيقي وهو البيع وفي هذا تعارض مع روح القانون وعليه فإنني أختلف مع الزميل فضل شوقي وأقرر إلغاء قرارات المحاكم الأدنى ضد الطاعن وإلزام المطعون ضده بالرسوم والأتعاب

24/8/1981:

القاضي الأمين محمد الأمين تاتاي:-

فيما يختص بعرض العقار موضوع النزاع للبيع لا يسقط حق المدعى في المطالبة بسبب الحاجة الماسة في حد ذاته هذا لأنه يجوز أن الغرض للبيع كان لأسباب وزالت تلك الأسباب ومن ثم نشأت الحوجة الماسة بعد ذلك ولكن تؤخذ واقعة عرض البيع كبينة لنفي الحاجة الماسة للاستعمال الشخصي إذا ثبت أن الغرض من عرض البيع كان لاستثمار العقار مادياً وليس لحوجة الاستعمال الشخصي

في القضية التي أمامنا ثابت من الوقائع المرجحة أن العقار موضوع النزاع فعلا قد عرض للبيع وأن الغرض من ذلك كان لاستثمار العقار مادياً وليس لحوجة المدعي للاستعمال الشخصي لذلك أؤيد ما توصل إليه الزميل أحمد التجاني

الأمر النهائي:-

          يقبل الطعن وتلغى قرارات المحاكم الأدنى ضد الطاعن وإلزام المطعون ضده بالرسوم والأتعاب