المحكمة العليا

القضاة :

سعادة السيد دفع الله الرضي                  قاضي المحكمة العليا           رئيساً

سعادة السيد فاروق أحمد إبراهيم               قاضي المحكمة العليا           عضواً

سعادة السيد سر الختم عمر                    قاضي المحكمة العليا           عضواً

حسن إسماعيل حاج قادر                                            الطاعن

ضد

عبد الرحمن محجوب عبد الله                                       المطعون ضده

(م ع/ط م/317/1981م)

المبادئ:

-      قانون تقيد الإيجارات لسنة 1953م – عدم دفع الأجرة – أمر المستأجر بدفع الأجرة لسلطات العوائد – أثره

أمر المستأجر بدفع الأجرة لسلطات العوائد بموجب المادة 18 من قانون العوائد لسنة 1954 يحول الأجرة إلي عوائد مستحقة للدولة ومن ثم يكون المستأجر ملزماً بوفائها فإذا أخل بهذا الالتزام يجوز التنفيذ بمقتضى المادة 22 من القانون المذكور ولذلك فإن إخلاله لا يعطى المالك الحق في إقامة دعوى الإخلاء

الحكم

10/10/1982م

القاضي: فاروق احمد إبراهيم

     يطعن مقدم الطلب بطريق النقض في الحكم الصادر من محكمة الاستئناف في استئنافها المدني رقم 498 / 1981 بتاريخ 19/9/81 والمؤيد لحكم محكمتي أول وثاني درجة الصادر بإخلاء الطاعن من العقار

      ويبين من الأوراق أن المطعون ضده أقام في 5/1/1981 الدعوى رقم 11/81 لدى المحكمة الجزئية بعطبرة طالبا القضاء بإخلاء الطاعن من العقار المؤجر إليه نتيجة فشله في سداد الإيجار عن الشهور أغسطس وحتى يناير 1981م أنكر الطاعن الدعوى ودفع بأنه قام بسداد الأجرة إلى سلطات العوائد بموجب أمر حجز صادر إليه وكما وأنه هناك اتفاقاً بين الطرفين علي حجز الإيجار لغرض إجراء اصطلاحات ضرورية بالعقار

      حددت محكمة الموضوع نقطتي النزاع حول دفوع الطاعن وبعد سماعها للأدلة قضت في 4/4/1981 بإخلاء الطاعن من العقار تأسيساً علي ما ثبت لها من أنه وان كان الطاعن ملزما بسداد الإيجار لسلطات العوائد إلا أنه قام بسداد سبعة جنيهات فقط قبل تاريخ إقامة الدعوى وان بقية المتأخرات لم يتم سدادها إلا بعد ذلك التاريخ

      استؤنف ذلك الحكم أمام محكمة المديرية التي قضت بتأييده لأسبابه كما تأيد أمام محكمة الاستئناف ومن ثم هذا الطعن بطريق النقض

      ينعى محامي الطاعن على حكم محكمة الاستئناف مخالفته للقانون أو الخطأ في تطبيقه لما قضى بالإخلاء وفي بيان ذلك يقول بأن أمر الحجز الصادر عن سلطات العوائد هو أمر شبه قضائي مما ترتب عليه أن انتقل الحق في تحصيل الإيجار من المطعون ضده إلى الدولة ومن ثم فإن أي إخلال في السداد يقع من جانب الطاعن إنما يقع في ظل أحكام قانون العوائد ولا يشكل مخالفة لأحكام قانون تقييد الإيجارات علي نحو يستوجب تطبيقه

     رد المطعون ضده بما مفاده أن الطاعن لم يفشل في سداد الإيجار إليه فحسب و إنما فشل أيضا في سداده للدولة مما يعتبر إخلالا بالتزامه أيا كان عليه الحال ويتعين إخلاؤه تبعاً لذلك

      والنعي بهذا السبب صحيح ذلك أن العلاقة بين الطرفين وان استمرت كما لو كانت بين مؤجر ومستأجر إلا أن صفة المقابل لعقد الإجارة المبرم بينهما قد تغيرت فور إخطار الطاعن بموجب سداد الإيجار إلي سلطات العوائد بحيث تحول الإيجار إلى عوائد مستحقة للدولة بموجب قانون العوائد لسنة 1954 ومن هنا فإن التزام الطاعن بسداد الإيجار يكون قائماً نحو الدولة وليس نحو المطعون ضده دون أن يؤثر ذلك على حقه في البقاء بالعقار إذ أن ذلك الحق مرهون بسداد الإيجار لطرف ثالث وليس بتسليمه إلي المطعون ضده وعلي هدي هذا النظر فليس ثمة ضرر أصاب المطعون ضده بامتناع الطاعن عن تسليم الإيجار إليه لالتزامه قانوناً بتسليمه إلي جهة أخرى وان كان ذلك يرقى إلى مرتبة الإخلال بالعقد من ناحية نظرية إلا أنه إخلال فرضه عليه القانون حين الزمه بالسداد لجهة أخرى بعد أن فشل المطعون ضده في سداد العوائد فأحكام القانون لابد أن تسود علي شروط العقد وعلى الخصم أن ينصاع إليها ولا يترتب علي ذلك إخلال بالتزاماته التعاقدية وإذا كان الطاعن قد أخل بالتزاماته نحو الدولة فلا يستتبع ذلك أن ينشأ للمطعون ضده حق في إقامة الدعوى إذ أن الطاعن قد حل بقوة القانون محل المطعون ضده وأصبح ملزماً بسداد الإيجار في شكل عوائد مستحقة للدولة ومن ثم لا يكون المطعون ضده مستحقاً لأي إيجار في حدود المبلغ المطلوب عليه

      ولما كان المطعون ضده قد أخل بالتزامه نحو الدولة فهو لا يستطيع عدالة أن يستغل ذلك الإخلال كأداة لإخلاء الطاعن من العقار لان من ينشد العدالة لابد أن يأتي إليها بيدين طاهرتين كما لا يغير من هذا النظر أن الطاعن بدوره قد فشل في سداد العوائد وأصبح عرضه للإجراء العقابي المنصوص عليه في قانون العوائد لسنة 1954م

      ولما كان الطاعن ملزماً بسداد الإيجار إلى الدولة فإنه بموجب ذلك لا تكون للمطعون ضده سوى مصلحة نظرية في إقامة الدعوى بالنسبة للمتأخرات كما لا يهم إن قام الطاعن بسدادها للدولة قبل أو بعد تاريخ إقامة الدعوى إذ أن ذلك أمر تنعكس آثاره علي علاقته بسلطات العوائد ويتحمل تبعاته وحدة

      لا وجه لما يثيره الطاعن من أن النزاع قد خرج من إطار قانون تقييد الإيجارات ليندرج تحت قانون العوائد إذ أن العقار محل النزاع يخضع لأحكام القانون الأول ولا يستطيع الطرفان أن يهدرا أحكامه ولو تعاقدا علي خلافها والصحيح هو أن الطاعن لم يرتكب إخلالاً يستوجب تطبيق أحكام ذلك القانون وبوجه أخص المادة (11) منه ما دام قد ثبت أن عدم الوفاء بالأجرة لم يكن متعمداً و إنما كان امتثالاً لأمر صادر إليه من جهة رسمية خول لها قانونها الخاص تحصيل الإيجار والحال كذلك فإن سداد الإيجار إليها دون المطعون ضده كان له ما يبرره قانوناً وهو تصرف مقبول من جانب الطاعن لا يستقيم في ضوئه أن توقع عليه عقوبة الإخلاء

      ولما كان الحكم المطعون فيه والمؤيد من الحكمين السابقين عليه قد خالف هذا النظر وقضى بإخلاء الطاعن من العقار فإنه يكون قد اخطأ في تطبيق القانون ويتعين نقضه ونقض الحكمين السابقين عليه كأثر لذلك

لما تقدم فإننا نأمر بما يلي:

1- نقض الحكم المطعون عليه وكذلك الحكمين السابقين عليه وشطب دعوى المطعون ضده

2- يلزم المطعون ضده برسوم هذا الطعن

20/10/1982م

القاضي سر الختم علي عمر:

أوافق

19/5/1983

القاضي دفع الله الرضي :

  هذا الطعن  يثير نقطة قانونية لا تخلو من طرافة بل ومن أهمية لا أرى ما  يدعو لتكرار الوقائع إذ يمكن الرجوع إليها في حكم أخي العالم فاروق أحمد إبراهيم

 حيث الرؤيا لا تتضح إلا على ضوء مواد قانون العوائد لسنة 1954م  فقد رأيت أن أرجع إلى بعض مواده المتعلقة بالنزاع القائم

  تنص المادة 18 من قانون العوائد على أنه يجوز للمجلس أن يأمر شاغل المباني بأن يدفع العوائد ثم يقوم بدوره بتحصيلها من المالك شريطة أن ذلك لا يعفو المالك من أي التزام بدفع أي عوائد لم تحصل بالفعل من شاغل المباني

  نصت المادة 22 من ذات القانون المشار إليه على أن العوائد التي لم تدفع بعد شهر من استحقاقها يجوز تحصيلها بأن تحجز إيجازياً وتباع وفق نصوص هذا القانون أية منقولات خاصة بصاحب المباني يمكن حجزها رهن التنفيذ المدني

  كما نصت هذه المادة على أنه إذا كان شاغل المباني غير مالكها يجوز للمجلس أن يأمر الشاغل بالدفع من الأجرة الواجب عليه دفعها حتى لا يبقى شيء من العوائد متأخراً

 يبدو لأول وهلة أن ثمة تناقض هنالك في القانون وبتطبيق القانون على وقائع الدعوى فإن عدم دفع الساكن للأجرة أو العوائد يلفت النظر إلى جزء المادة 18 والذي يقول بأن السلطات يمكن أن تقيم التنفيذ ضد المالك ويبدو أنه وفي حالة مثل التي أمامنا أن المادة 26 من القانون تنطبق تتحدث المادة عن دافع العوائد وهذا بدوره يمكن أن يكون شاغل المباني إذا رأى المجلس ذلك حسب صلاحياته  في المادة 18 وهذا هو ما تم بالفعل في هذه الدعوى وعليه من حق المجلس مقاضاة المستأجر وأري أن القرار في الأمر يتوقف على ظروف كل قضية وعليه إذا كان هنالك دفع بأن سلطة العوائد قد نفذت ضد المالك تحت  المادة 18 فإن القرار كان سيكون لمصلحة الطاعن وحيث أن أمراً كهذا لم يحصل ولم يدفع به فإن مصلحة المالك في المقاضاة قد أصبحت مصلحة شكلية طالما سلطات العوائد يمكنها أن تنفذ ضد الساكن وتوقع عليه العقوبات المنصوص عليها فيه فإن الطاعن يكون قد  رفع الدعوى قبل أن تكتمل عناصرها (Prematurely) وعليه فقد سلب القانون في ظروف هذه الدعوى المالك حقه في رفع الدعوى Locus Standi وعليه أوافق على الحكم لأسبابه المختلفة المذكورة