بسم الله الرحمن الرحيم

 

المحكمة العليا

 

القضاة:

سعادة السيد / د0 تاج السر محمد حامد

قاضي المحكمة العليا

رئيساً

سعادة السيدة/ أميرة يوسف علـي بلال

قاضي المحكمة العليا

عضواً

سعادة السيد / الطيب الفكـي موسـى

قاضي المحكمة العليا

عضواً

سعادة السيد / عبدالرحمن فـرح سنادة

قاضي المحكمة العليا

عضواً

سعادة السيد / إبراهيم محمـد حمـدان

قاضي المحكمة العليا

عضواً

 

 

الأطراف:

خوجلي عبد الرحمن خوجلي                                      مقدم الطلب

// ضد //

أميمة عبد الواحد وآخرين                                المقدم ضدهم الطلب

 

الرقم م ع/ط م/234/2007م

مراجعة/95/2008م

 

قانون إيجار المباني لسنة 1991م – العقـد غير المحدد – الإيجارة الحكمية فيه – ابتداؤها.

 

المبدأ:

إذا كان العقد غير محدد المدة فإن مدة الإيجارة الحكمية لا تبدأ إلا بعد مرور سنة من تاريخ الإنذار بالإخلاء.

 

المحامون:

الأستاذ/ تاج الدين محمد الخضر                         عن مقدم الطلب

 الأستاذة/ ربيعـة فضل الحـاج                   عن المقدم ضد الطلب

 

الحكـــم

 

القاضي: أميرة يوسف علي بلال

التاريخ : 24/5/2009م

 

استوفي طلب المراجعة هذا متطلبات الشكل وتم إعلان المراجع ضده للرد بعد أن تم تشكيل هذه الدائرة بموجب نص المادة (215) من قانون الإجراءات المدنية للفصل الموضوعي فيه – تّم إيداع الرد وبذا يصبح طلب المراجعة جاهزاً للفصل في موضوعه.

 

حتى تتضح الرؤية لابد من تدوين ملخص وقائع الدعوى والتي تم رفعها بوساطة المدعين " المراجع ضدهم " أمام محكمة بورتسودان المدنية يدعون فيها أنهم الملاك المسجلون للشقتين رقم (1) و(2) بالعقار رقم (2) مربع ل 9 غرب بورتسودان وأن المدعى عليهم يستأجرون الشقتين أعلاه منذ عام 1976م . وطالب المدعون بالإخلاء لانتهاء الإيجارة الحكمية ولاحقاً تم تعديل الدعوى وحصرها في مواجهة الوارث خوجلي عبد الرحمن.

 

قضت محكمة الموضوع بشطب الدعوى لرفعها قبل أوانها وسببت حكمها بانتهـاء الإيجارة التعاقدية بعد مرور سنة من تاريخ إخطار المدعين للمدعى عليه بالإخلاء في 7/7/2004م وعليه فإن الإجارة الحكمية تنتهي في 7/7/2011م.

عند استئناف الحكم قضت محكمة استئناف البحر الأحمر – بالإجماع – بإلغائه وسببت حكمها بأن الإجارة الحكمية انتهت بعد مضي سبع سنوات من سريان قانون إيجار المباني لسنة 1991م لعدم وجود عقد مكتوب وانتهى الإيجار غير المسمى " الأجل " بعد الإخطار المشار له وقضت بالحكم للمدعين – " تجدر الإشارة إلى أن محكمة الاستئناف ذكرت أن الإخطار تم قبل حوالي عامين من رفع الدعوى ".

تم الطعن في الحكم أمام محكمة البحر الأحمر العليا وقضت – بالأغلبية – برفض الطعن برسومه ورجعت للمادة (301) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م باعتبار أن مدة الإيجارة سنة واحدة فقط بعد انتهاء الإجارة التعاقدية أي في سنة 1977م وعليه تكون الإجارة قد انتهت بمرور سبع سنوات بعد صدور قانون إيجار المباني في سنة 1991م أي في سنة 1998م . واستندت على نص المادة 14(1) (أ) في قولها الأخير.

 

بالرجوع إلى عريضة طلب المراجعة يذكر محامي طالبها أن القانون الواجب التطبيق على النزاع هو قانون إيجار المباني لسنة 1991م ويرى أن العلاقة التعاقدية إجارة لأجل غير مسمى تحكمها نصوص المادة 15(2) من قانون إيجار المباني . وتنتهي في 6/7/2005م بعد أن أخطر المقدم ضدهم طلب المراجعة مقدم الطلب بنيتهم في إنهاء الإجارة بتاريخ 7/7/2004م وعليه فإن الإجارة الحكمية تنتهي في 6/7/2011م " والصحيح 2012م " وفي عدم مطالبة المدعين بالإخلاء منذ 1977م فإن العقد قد تجدد كل عام برضا الطرفين إلى أن نصل لعام 1991م وقت صدور قانون إيجار المباني وبهذا لا تنتهي الإجارة إلا بإخطار وبعدها تصبح حكمية.

 

ويختم عريضته طالباً إلغاء حكم المحكمة العليا لمخالفته للقانون تطبيقاً وتفسيراً للشريعة الإسلامية.

في الرد على طلب المراجعة ترى محامية المراجع ضده أن هناك علاقة إجارة نشأت بين الطرفين منذ عام 1973م بعقد غير مسمي الأجل وغير مكتوب وعليه ووفقاً لأحكام المادة 14(2) (أ) من قانون إخلاء المباني " والصحيح إيجار المباني " مقروءة مع المادة (301) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م في فقرتيها 4و5 " تكون الإجارة الحكمية قد انتهت بمرور 7 سنوات بعد صدور القانون وهذا التوجه انتهجه المراجع ضده منذ عريضة الدعوى وأفلح في إثباته وأيدته محكمة الاستئناف والمحكمة العليا – وختمت عريضتها مطالبة برفض طلب المراجعة لعدم وجود مخالفة للشريعة الإسلامية أو القانون.

بداية نتفق مع محامية المراجع ضده بشأن عدم وجود مخالفة للشريعة الإسلامية ، فطالب المراجعة – وإن قال بذلك – إلا أنه لم يشر لنص شرعي تمت مخالفته ، وانحصرت أسبابه في مخالفة القانون . ولأن العمل قد جرى واستقر على أن مخالفة القانون – إذا كان النص واضح الدلالة وقطعياً فيما يحكم تلك الدلالة – ترقى لمخالفة أحكام الشريعة ، فلا بد من الوقوف عند هذا القول ومناقشة ما تمت إثارته حول هذه النصوص بوساطة ممثل الأطراف والمحاكم بمختلف درجاتها.

ابتداءً بعريضة الدعوى نجد أن صياغتها قد شابها قصور واضح حيث قفزت للقول بانتهاء الإجارة الحكمية دون المرور بكيفية بدايتها ودون توضيح لكيفية انتهاء الإجارة التعاقدية أو إيراد التفاصيل حول تلك الإجارة . وكان على قاضي محكمة الموضوع إعمال نص المادة (37) من قانون الإجراءات المدنية والتي تنص على الآتي: إذا كانت عريضة الدعوى طويلة أو غير واضحة أو وجد بها خطأ أو نقص في البيانات الواجب ذكرها في العريضة ، ترفض المحكمة تصريح الدعوى وتطلب تقديم عريضة أفضل ما لم يصحح الخطأ أو يستكمل النقص في نفس الجلسة . إِذاً كان على قاضي محكمة الموضوع استجلاء أمر الإجارة التعاقدية ولو فعل لسارت الدعوى في مسارها الصحيح ووضحت معالمها وأعان ذلك الوضوح على صياغة نقاط النزاع وعلم كل طرف بما عليه إثباته.

شارك ممثل الدفاع أيضاً في التقصير ولم يسأل عن الإجارة التعاقدية وسارع بالمطالبة بشطب ( الدعوى ) - هكذا كتبت - برسومها لأنها سابقة لأوانها لعدم إخطار المدعية للمدعي " كتابياً " – بانتهاء الإجارة الحكمية وفقاً لمتطلبات قانون إيجار المباني في هذا الخصوص " ولم يذكر النص ".

 

في الرد على الدفع الموضوعي ذكر محامي الادعاء أن حساب مدة الإجارة الحكمية قد " بدأت " تلقائياً مع نفاذ القانون باعتبار انتهاء الإيجارة الاتفاقية مع سريان القانون ورغماً عن ذلك قام المدعون بإخطار المدعى عليه " ونرفض الإخطار الذي يفيد بانتهاء فترة الإجارة الحكمية . " وبالرجوع للإخطار نجده يذكر ما يلي " وحيث إِنكم تستأجرون الشقتين المذكورتين بعقد غير مسمى الأجل فإن موكلي المؤجرين يودون إخطاركم بانتهاء عقد الإجارة للشقتين منذ تاريخه 7/7/2004م عليه فإن موكلي يأملون في تعاونكم بإخلاء الشقتين المذكورتين عند انقضاء سنة من تاريخ هذا الإخطار إعمالاً للمادة (15) الفقرة 3 من قانون إيجار المباني لسنة 1991م.

وبالرجوع لهذه المادة نجدها تنص على ما يلي:

15- (2) إذا كان عقد الإيجار لأجل غير مسمى فيعتبر منتهياً بانقضاء سنة من تاريخ أي إخطار كتابي للمستأجر بالإنهاء.

 

ورغم وضوح صياغة المستند الذي يتحدث عن انتهاء عقد الإيجار نجد أن مقدمه يستدل به على انتهاء الإجارة الحكمية ؟! ونحمد لقاضي محكمة الموضوع إشارته لعدم وجود نص يلزم بالإخطار ورفضه للدفع القانوني لهذا السبب وإن كان ملائماً على قبوله لهذا القول المتناقض وصياغة نقاط النزاع اعتماداً عليه الأمر الذي أدى لصياغة نقطة النزاع الأساسية حول انتهاء الإجارة الحكمية بصدور قانون إيجار المباني لسنة 1991م ولم ترد أي إشارة للإيجارة التعاقدية – ولكن عند كتابة أسباب الحكم أشار إلى انتهاء الإيجارة التعاقدية بالإخطار وخلص لعدم انتهاء الإجارة الحكمية التي بدأت بعد سنة من ذلك الإخطار وعليه فإن الخطأ في الإجراءات لم يؤثر في سلامة الحكم وتنص المادة 182(2) على ألا يلغى الحكم المطعون فيه أو يعدل أو تعاد القضية لإعادة الحكم بسبب مثل هذا الخطأ وقد سمعت المحكمة أقوال الطرفين وشهودهما في كل الجوانب المتعلقة بموضوع الإيجار.

 

رأيت التركيز علي صياغة عريضة الدعوى ونقاط النزاع لأهمية هذه الصياغة في تحديد النزاع وكيفية السماع وصياغة أسباب الحكم . استوقفني عدم الاهتمام الواضح بهذه الصياغة وأوجه بأن تراعى الدقة مستقبلاً.

 

رجوعاً للحكم موضوع المراجعة نجد أن صاحب الرأي الأول قد أيد قضاء محكمة الموضوع إلا أن الأغلبية رأت تأييد قضاء محكمة الاستئناف وأمرت بإخلاء المدعى عليه من العقار موضوع الدعوى.

 

صاحب الرأي الثاني – المؤيد بوساطة صاحب الرأي الثالث – قرر أن الإجارة تعاقدية غير محددة المدة وعليه ينبغي الرجوع إلى الفقرتين 4 و5 من المادة (301) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م باعتبار هذا النوع من الإيجار مدته سنة واحدة فقط بعد انتهاء الإجارة التعاقدية أي في سنة 1977م وهذا ما درجت عليه المحاكم ، إذ لا يمكن اعتبار العقد مستمراً لأكثر من سنة واحدة ولما كانت الإجارة قد أبرمت وانتهت قبل صدور قانون إخلاء المباني " الصحيح إيجار المباني " وبنص المادة 14(1) (أ) تكون الإجارة الحكمية قد انتهت بمرور سبع سنوات بعد صدور ذلك القانون.

 

محامي طالب المراجعة يعترض على إقحام المحكمة العليا لنص المادة (301) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م وهو محق في ذلك فالقانون الذي يحكم هذه الدعوى هو قانون إيجار المباني لسنة 1991م وذلك لأن الإجارة التعاقدية ظلت تتجدد ضمنياً حتى تاريخ إخطار المدعين للمدعى عليه بأنهم يطلبون استرداد حيازة العقار في 7/7/2004م مما يعني أن العقد تجدد لعدة سنوات تحت ظل قانون 1991م باعتبار أن مدته سنة واحدة . وقد صدر هذا القانون قبل انتهاء الإجارة التعاقدية وعليه يخضع الإيجار المجدد ضمنياً لأحكامه فهو القانون النافذ وقت إبرامه ونصوصه أحكام قانونية ملزمة تسري إذا لم يتفق المتعاقدان على خلاف ذلك في الأمور التي يجوز فيها ذلك الاتفاق . وقد نصت المادة 15(2) في قانون 1991م على كيفية التعامل مع العقد غير المسمى الأجل . والملاحظ أنه لا يوجد تعارض بين نصوص القانونين فالحصيلة هي سنة واحدة للعقد غير محدد المدة – ونص المادة 301(5) يقول يفترض أن الإجارة قد انعقدت لمدة لا تزيد على سنة . ولا تنص على أن هذه الإيجارة مدتها سـنة واحدة فقط فهي إجارة تعاقدية تتجدد ضمنياً بموجب أحكام القانونين ، " المادة 321(2) من قانون المعاملات المدنية والمادة 14(1) في قانون إيجار المباني لسنة 1991م. ولم يوضح صاحب الرأي الثاني كيف انتهت الإجارة التعاقدية ، ونص المادة 321(2) معاملات مدنية واضح في كيفية هذا الانتهاء إذ جاء على النحو التالي : إذا انتهى عقد الإجارة وبقى المستأجر منتفعاً بالمأجور برضاء المؤجر الصريح أو الضمني اعتبر العقد مجدداً بشروطه الأولى – ونصت المادة 14(1) على ما يلي " تتحول الإجارة التعاقدية عند انتهائها إلى إجارة حكمية ولابد من الوقوف عند عبارة عند انتهائها فهي شرط لازم لبدء سريان مدة الإجارة الحكمية ولا تتحول الإجارة التعاقدية إلى حكمية تلقائياً بل لا بد من التعبير عن الرغبة في عدم تجديد العقد.

راجع (1) مؤلف الدكتور محمد الشيخ عمر الصفحات من 224 إلى 226

(2) الوسيط فـي شـرح القانون المدني – الجـزء السادس للدكتور عبد الرازق السنهوري في صفحاته من 791 إلى 798.

 

تبقى أن نناقش بعض السوابق التي اتفقت مع الحكم موضوع طلب المراجعة وهي:

1-  سابقة مصطفي محمود أبو سبعة ضد محمود أحمد حمد الدول مراجعة 29/2003م " غير منشورة " هذا الحكم استند على تفسير المادة (301) من قانون المعاملات المدنية الذي يقول بأن مدة الإيجارة سنة واحدة " وقد سبق التعرض لهذا التفسير وخلصت لضرورة انتهاء العقد أو إنهائه وإلاَّ تجدد ضمنياً – والعقد في هذه السابقة غير محدد المدة أيضاً. 

2-  سابقة حسين سالم محمد صالح //ضد// الحسين محمد طاهر مراجعة 496/2002م " غير منشورة " وقد استندت على التفسير في السابقة أعلاه وأضافت له أن نص المادة 14(1) تقول بانقضاء العقد قبل القانون الحالي وقد بينا ضرورة انتهاء العقد أو إنهائه وأن الإيجارة لا تتحول إلى حكمية تلقائياً وقد كان العقد في هذه السابقة غير محدد المدة أيضاً.

 

أخيراً لابد من الوقوف عند السابقة القضائية مراجعة 8/2004م – كمال أحمد عبد العزيز ضد ورثة فاطمة محمد الحسن المنشورة بمجلة الأحكام القضائية لسنة 2004م ص 207 وتكمن أهمية هـذا الأمر فـي أن الاحتكام لهذه السابقة نتجت عنه أحكام لا تتفق مع ما خلصت إليه ومنها الحكم موضوع هذه المراجعة . والحكم في المراجعة 305/2007م المؤيد للطعن 182/2006م. 

في هذه الدعوى بتر قاضي محكمة الموضوع ما جاء فيها وجاراه في ذلك صاحب الرأي الأول في محكمة الاستئناف وأيدهما رأي الأغلبية في المحكمة العليا حين ختم صاحب الرأي الأول أسباب حكمه بالقول وتكون الإجارة الحكمية قد انتهت بمرور سبع سنوات بقوة القانون ودون حاجة لأي إخطار كتابي أو غيره . أخذ الجميع من السابقة المشار إليها القول الوارد في صفحة 207 بأن هنالك خطأً شائعاً على مستوى بعض القانونيين يرون أن قانون إيجار المباني قد نص في مواده على ضرورة توجيه مثل هذا الإنذار قبل نهاية الفترة التعاقدية لتبدأ الفترة التالية للإجارة وهي الإجارة الحكمية لكن هذا القانون لم يذكر شيئاً عن مثل هذا الإنذار . لكن صاحب هذا الرأي استطرد ليقول " وعندما لا يكون هناك نص في قانون إيجار المباني يحكم المسألة المعروضة فلا بد لنا في النهاية من الرجوع إلى قانون المعاملات المدنية لسداد النقص والاسترشاد بما أوردته نصوص الإجارة بصفة عامة ومن هنا يجئ الحديث عن الإنذار في الحالة التي نتعرض لها في هذه الدعوى ."  وخلص لضرورة أن تنتهي الإجارة التعاقدية لتبدأ الإجارة الحكمية.

 

إذن لابد من الإنذار وتكملة ما نقص في قانون إيجار المباني من نصوص قانون المعاملات المدنية لسريان القانونين.

 

هذا القول يوافق ما خلصنا إليه من صحة الحكم بشطب الدعوى ويتفق مع نصوص القانون والمنطق ، لأنه إذا بقي المستأجر منتفعاً بالعقار والمؤجر منتفعاً بالأجرة بدلالة استلامه لها ، فإن تجدد عقد الإجارة تلقائياً هو التكييف القانوني السليم.

 

ختاماً نكرر ضرورة قراءة السابقة القضائية كاملة عند الاستناد عليها حتى لا نصل إلى نتيجة تختلف تماماً عن المقصود - كما حدث في هذه الدعوى – الأمر يحتاج للدقة وإِمعان النظر والتمهل خاصة عند الرجوع للنصوص القانونية والسوابق القضائية.

مما تقدم أرى أن يكون حكمنا بقبول طلب المراجعة موضوعياً وإلغاء الحكم الصادر من دائرة الاستئناف والمؤيد بوساطة دائرة الطعن بالنقض وإعادة العمل بحكم محكمة الموضوع الذي قضى بشطب الدعوى.

                       وبالله التوفيق ،،،

 

القاضي: عبد الرحمن فرح سنادة

التاريخ : 26/5/2009م

 

أوافق.

 

القاضي: الطيب الفكي موسى

  التاريخ : 27/5/2009م

أوافق.

القاضي: د. تاج السر محمد حامد

التاريخ : 28/5/2009م

كان رأينا في أحكام سابقة بأن المدة الحكمية تبدأ من تاريخ العمل بقانون إيجار المباني لسنة 1991م (راجع قضية مصطفي محمود أبو سبعة/ضد/ محمود أحمد الدول – م ع/ ط م/34/2002م مراجعة 29/2003م وحسين سالم محمد صالح /ضد/ الحسين محمد طاهر ط م/56/2002م مراجعة/496/2009م ) وبعد مناقشة مستفيضة مع الزميلة الفضلى في الرأي الأول ، والإطلاع المتأني لأحكام قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953م . والذي ُابرم العقد في ظله قررت الاتفاق مع الرأي الأول ، ذلك لأن عقد الإيجار المبرم بين الأطراف وهو عقد غير محدد المدة لم يتحول لمدة قانونية وإنما ظل العقد يتجدد تلقائياً لعدم الإنذار بالإخلاء ، وفي هذه الحالة فإن الإخطار بإنهاء العقد الصادر بتاريخ 7/7/2004م ، هو الإجراء الوحيد الذي يعول عليه لإنهاء المدة التعاقدية ومن ثم بداية المدة الحكمية ، بعد عام من سريان الإخطار. 

 

القاضي: إبراهيم محمد حمدان

التاريخ : 22/6/2009م

العقار موضوع الدعوى بدأت إجارته سنة 1976م بأجرة شهرية محددة بين الطرفين وبعقد غير مكتوب يوضح كيفية انتهائها . المدعون طلبوا إخلاء المدعى عليه من العقار لانتهاء الإجارة الحكمية لمضي سبع سنوات من صدور قانون إيجار المباني لسنة 1991م ودفع المدعى عليه بأن الدعوى سابقة لأوانها لعدم إخطار المدعين المدعى عليه كتابة بانتهاء الإجارة الحكمية وفقاً لما يتطلبه القانون المذكور وهذا القانون نّص على كيفية انتهاء الإجارة الحكمية في المادة (14) منه كما يلي:  " تتحول الإجارة التعاقدية عند انتهائها إلى إجارة حكمية بذات شروط الإجارة التعاقدية ما دامت تلك الشروط متفقة مع أحكام هذا القانون سوى المطالبة بتعديل الأجرة .

" يكون انقضاء مدة الإجارة الحكمية على الوجه الآتي:

(أ ) بالنسبة إلى الإيجارات التي انتهت عقودها قبل بدء العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من بدء العمل فيه.

 

(ب) بالنسبة إلى الإيجارات التي تنتهي عقودها بعد العمل بهذا القانون بانقضاء سبع سنوات من تاريخ تحويلها إلى إيجارات حكمية بالنظر إلى حكم المراجعة بالرقم : م ع/ مراجعة/85/2004م المنشور في مجلة الأحكام القضائية لسنة 2004م ص205 ، نجد أن الوقائع مشابهة لوقائع الدعوى أمامنا لوجود عقد غير مكتوب في 1976م ولم يتفق طرفاه على كيفية انتهائه تماماً كما الحال هنا والطلبات والدفوع القانونية هي نفسها في الدعويين كان الحكم المؤيد في مرحلة المراجعة تلك بإخلاء المستأجر من العقار وقد تبنيت وجهة النظر هذه في رأيي الثاني في الحكم موضوع المراجعة الحالية وهي ذات وجهة النظر في السابقة القضائية: [ مصطفي محمد جنيدابي //ضد// طاهر إسماعيل عزت البربري - م ع/ ط م/182/2006م التي تأيدت بموجب المراجعة 305/2007م ].

 

وبالتالي أصر على وجهة نظري في الحكم موضوع المراجعة مع عظيم تقديري واحترامي لرأي الإخوة الأجلاء.

 

الأمر النهائي:

1- يقبل طلب الراجعة.

2- يلغى حكم المحكمة العليا والاستئناف.

3- يسترد حكم محكمة أول درجة ، بشطب الدعوى.

 

 

 

د. تاج السر محمد حامـد

قاضي المحكمة العليا

  ورئيس الدائرة

 27/12/2009م