المحكمة العليا

القضاة :

السيد / مهدى محمد أحمد             قاضي المحكمة العليا         رئيساً

السيد/ هنري رياض سكلا             قاضي المحكمة العليا         عضواً

السيد/ عبد الوهاب المبارك                   قاضي المحكمة العليا          عضواَ

إبراهيم محمد حمد الطاعن

/ ضد /

الفاضل أحمد إدريس المطعون ضده

النمرة : م ع / ط م / 20 / 1987 م

الحكـــــــم

التاريخ : 17 / 12 / 1987م

القاضي / مهدى محمد أحمد

يطعن مقدم الطلب في حكم محكمة استئناف الإقليم الأوسط المؤيد لحكم محكمة القاضي المقيم رفاعة الصادر بتاريخ 14/9 / 1986 في الدعوى المدنية رقم 47/1406هـ والقاضي بشطب الطعن القانوني وشطب عريضة دعوى الشفعة المقدمة منه

وتتلخص الوقائع في أن المطعون ضده أقام الدعوى المدنية سالفة الذكر يتلمس فيها قسمة إفراز نصيبه البالغ 6025  فدانا في القطعة رقم 5 مربوع ود راوه والتي يملك الطاعن فيها حصة علي الشيوع مقدارها 1205  فدانا وقد تقدم الطاعن بدفع مبدئي يتضمن عدة نقاط منها أن المطعون ضده قد باع نصيبه في القطعة المذكورة لشخص ثالث بعقد موثق ولذلك فهو يطلب تصريح دعوى شفعة في مواجهته ومواجهة المشتري وقد قضت محكمة الموضع بعدم قبول الدفع المبدئي كما رفضت تصريح دعوى الشفعة لأنها سابقة لأوانها لعدم تسجيل البيع وبالتالي عدم انتقال الملكية للمشترى فاستأنف الطاعن القرار إلى محكمة استئناف الإقليم الأوسط وانحصرت أسباب الطعن في عدم صحة قرار محكمة الموضوع برفض تصريح دعوى الشفعة وقد قضت محكمة الاستئناف بشطب الطعن علي أساس أن دعوى الشفعة لا علاقة لها بدعوى قسمة الإفراز وفي وسع الطاعن إقامة دعوى مستقلة وأن المشترى ليس طرفا في دعوى قسمة الإفراز بينما هو الطرف الأساسي في دعوى الشفعة هذا فضلا عن أن قرار محكمة الموضوع بشطب العريضة ليس منهياً للخصومة ومن ثم طلب الطعن بالنقض الحالي

ومؤدى الطعن أن حكم محكمة الموضوع المؤيد بالحكم المطعون فيه أتنطوي علي مخالفة للقانون وخطا في تطبيقه وتأويله ذلك لان المادة 620(أ) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م تقرر ثبوت الشفعة بعد البيع الرسمي مع قيام سببها ومن ثم فلا عبرة بالتسجيل كما أنه لا مجال لأعمال المادة 626( أ ) من نفس القانون لأنها تتعلق بسقوط الحق لا ثبوته

والسؤال الذي يفرض نفسه هو هل قرار محكمة الموضوع بشطب دعوى الشفعة قرار منه للخصومة وفي تقديري انه كذلك فيما يختص بدعوى الشفعة فهي دعوى منفصلة وقرار المحكمة يهيئ الخصومة فيها باعتبارها دعوى سابقة لأوانها وقد يتغير وجه النظر هذا لو رفضت المحكمة تصريح دعوى الشفعة ضمن دعوى قسمة الإفراز أشارت علي مقدم العريضة بإقامة دعوى منفصلة – أما بعد وجوده فان الخصومة هذه الناحية قد انتهت ولذلك أري أن قرار محكمة الموضوع قابل للاستئناف

بقى بعد ذلك جوهر الطعن وهو هل يكشف العريضة عن سبب للدعوى وبعبارة أخرى هل ثبت الشفعة بالعقد الرسمي وبعبارة أكثر وضوحا علي يعنى العقد الرسمي العقد الموثق أو العقد المسجل وهذا تتطلب منا عرض المسائل الشكلية والموضوعية التي يتطلبها القانون من شأن التصرفات العقارية وعلي وجه الخصوص بيع التصرف في العقار عن طريق البيع

لقد نصت المادة 189( 1) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 بصدد الآثار التي تترتب علي أي عقد للبيع علي الآتي :-

تنتقل ملكية البيع بمجرد تمام البيع إلى المشتري ما لم يقض القانون أو الاتفاق بغير ذلك ويبين من عبارات نص المادة سالفة الذكر أنها تنظم انتقال الملكية في عقود أخرى يفرضها القانون أو الاتفاق ولما كانت الدعوى تتعلق ببيع عقار فهنا يثور السؤال هل هناك قانون يضع قيودا أو شروطا علي التصرفات في العقارات والإجابة علي وجه الجزم بالإيجاب فقانون المعاملات المدنية نفسه يضع قيودا خاصة في حالة التصرفات في العقارات وذلك في المادة 615(1) كما أن قانون تسوية الأراضي وتسجيلها بتنظيم المعاملات العقارية وتسجيلها ولذلك يتعين علينا التعرض لتلك النصوص بشيء من التفصيل

فالمادة 615 من المعاملات تنص علي أن التصرف في العقار المملوك العين للتصرف لا يصح إلا إذا كان مكتوبا فالمادة تشترط الكتابة في حالة التصرفات العقارية وغنى عن البيان أن الكتابة – علي نحو ما بين من عبارات النص – هي شرط انعقاد وليس شرط إثبات وبمعني آخر أن العقد الشفهي يقع باطلا أما إذا كان البيع عقارا هذا بالإضافة إلى أن المادة المذكورة تنص في فقرتها الرابعة علي مراعاة أي قيود أخري في القوانين الخاصة فإذاً ووفقا لأحكام المادة 615 من قانون المعاملات  يشترط في عقد بيع العقار أن يكون مكتوبا بالإضافة إلي أي قيود أخرى تعرفها القوانين الخاصة وقانون تسوية الأراضي وتسجيلها 1925 هو قانون خاص بنظم يضع قيودا مع التصرفات العقارية بما فيها عقد البيع فالمادة 54 من القانون المذكور تضع قيدا علي انتقال الملكية من البائع إلى المشتري ونصها علي النحو التالي :-

يجوز لمالك الأرض بمقتضى وثيقة في الشكل المقرر أن ينقل ملكية الأرض أو أي جزء منها ومكتمل نقل الملكية عندما يقيد المسجل في السجل اسم الشخص الذي نقلت إليه ملكية الأرض كمالك

ويبين من استقراء نص المادة المذكورة إنها تشترط لنقل الملكية أن يكون العقد الناقل للملكية في الشكل المقرر كما تشترط التسجيل لاكتمال عقد الملكية والشكل المقرر قد حددته المادة 23 من نص القانون وهو العقد الموثق

نخلص مما سلف بيانه أنه لاكتمال عقد البيع وترتيب أثاره أي نقل الملكية من البائع إلى المشتري ينبغي أن يكون مكتوبا وموثقا ومسجلا والعقد في الذي لا يستوفي هذه الشروط وعلي وجه الخصوص شرط العقد في السجل لا ينقل الملكية أن لم يكن باطلا وفقا لأحكام المادة 28 من قانون تسوية الأراضي وتسجيلها

ولما كانت دعوى الشفعة تتعرض نقل الملكية من المشتري إلى الشفيع كما تنص علي ذلك المادة 616 من قانون المعاملات بقولها في الشفعة هي حق يملك العقار البيع أو بعضه ولو جبراً علي المشتري مما قام عليه من الثمن والنفقات لما كان الأمر كذلك فانه يتوجب أن يكون عقد البيع الذي تقدم عليه الشفعة عقدا مستوفيا للشروط ناقلا للملكية للمشتري أي أن يكون مكتوبا وموثقا ومسجلا والقول بخلاف ذلك يجعل دعوى الشفعة غير ذات موضوع وعديمة الجدوى إذ تقدم في مواجهة ممن لا يملك ولذلك لن تسفر عن نتيجة كما تناقض نصوص المادة 621 والتي تحدد شروط الشفوع بأن " يكون عقارا مملوك العين أو المنفعة في نطاق الأحكام التي يقضي بها القانون "

نخلص مما تقدم إلى أن عقد البيع الذي ينشا عنه الحق في الشفعة هو العقد الذي ينقل الملكية للمشتري أي العقد المسجل وكون الشارع استخدم عبارة " العقد الرسمي " لا يعتبر من هذا النظر إذ الواضح أن المقصود هو العقد المسجل لما كان العقد الموثق لا ينقل الملكية للمشتري قبل التسجيل  فلا يتصور قيام حق الشفعة بمجرد توثيق العقد

ومما يدعم هذا الرأي أن المادة 626 من قانون المعاملات جعلت الحق في إقامة الدعوى يسقط بعد ثلاثين يوما من علم الشفيع بتسجيل البيع أو بعد ستة اشهر من تاريخ التسجيل في أي حالة أخري وبما لا جدال فيه أن مواعيد السقوط تحسب من تاريخ نشوء الحق لا من قبله ولذلك جعلت المادة المذكورة تهب تاريخ التسجيل لا تاريخ العقد الموثق هو مناط السقوط

لكل ما تقدم أري ما ذهبت إليه محكمة الموضوع من أن عريضة الدعوى سابقة لأوانها ولا تكشف سببا للتقاضي لا ينطوي علي مخالفة للقانون أو خطأ في تطبيقه مما يتعين معه شطب الطعن برسومه

التاريخ : 25 / 11 / 1987م

القاضي / هنري رياض

أوافــق

التاريخ : 17 / 12 / 1987م

القاضي / عبد الوهاب المبارك

أوافق