البدوي بابكر عبد الماجد / ضد/ خليل إسماعيل

نمرة القضية: م ع/ ط م/174/ 1982م

المحكمة: المحكمة العليا

العدد: 1982

المبادئ:

•  قانون تقييد الإيجارات – الحاجة الماسة لمزاولة العمل – مجرد الرغبة في بدء عمل تجاري لا تشكل في حد ذاتها حاجة ماسة – وجوب النظر في كل الخطوات لبدء العمل

مجرد رغبة المالك في بدء عمل تجاري لا تشكل في حد ذاتها حاجة ماسة بل يجب على المحكمة أن تنظر في كل الخطوات التي اتخذها المالك ومدى جديتها في بدء العمل لكيلا تقصر حق استرداد الحيازة على من يزاول عملاً فعلاً

الحكم:

المحكمة العليا

القضاة :

سعادة السيد/ دفع الله الرضي             نائب رئيس القضاء          رئيساً

سعادة السيد/ فاروق أحمد إبراهيم         قاضي المحكمة العليا        عضواً

سعادة السيد/ سر الختم علي عمر         قاضي المحكمة العليا        عضواً

البدوي بابكر عبد الماجد                               الطاعن

ضد

خليل إسماعيل                                             المطعون ضده

م ع/ ط م/174/ 1982م

المحامون :

الأستاذ يونس السنوسي                   عن الطاعن

الأستاذ ابراهيم محمد حمدان              عن المطعون ضده

الحكم

14/12/1982م

القاضي فاروق أحمد إبراهيم

هذا الطعن بطريق النقض في الحكم الصادر من محكمة استئناف الجزيرة والنيلين في استئنافها المدني رقم 17/1982م بتاريخ 29/3/1982م والذي قضى بإلغاء حكم قاضي المديرية المؤيد لحكم محكمة أول درجة وأمر بإخلاء الطاعن من العقار المؤجر إليه

وتتحصل الوقائع في أنه وبتاريخ 6/5/1980 أقام المطعون ضده الدعوى رقم 381/1980 لدى المحكمة الجزئية بود مدني طالباً إخلاء الطاعن من الدكان المؤجر إليه وذلك لحاجته الماسة والضرورية لمزاولة العمل التجاري به

أنكر الطاعن الدعوى ودفع بأن ملكية الدكان قد انتقلت إلى المطعون ضده عن طريق الهبة الصورية من زوجته كما أنكر حاجته الماسة للعقار

حددت محكمة الموضوع نقاط النزاع حول ادعاءات ودفوع الطرفين وبعد سماعها للأدلة قضت في 12/12/1981م بشطب دعوى المطعون ضده وذلك تأسيساً على ما ثبت لديها من أن ما قدمه المطعون ضده من أدلة كان يتعلق برغبته في بدء عمل جديد وليس التوسع في عمل تجاري قائم

استؤنف ذلك الحكم أمام  محكمة المديرية التي قضت بتأييده لسببين :-

1- أن المطعون ضده قد عمد إلى نقل الملكية في اسمه ليستغل ذلك في إخلاء الطاعن

2- أن المطعون ضده كان ينوي بدء عمل تجاري جديد على خلاف ما استقر عليه القضاء من أنه لا يجوز الحكم بالإخلاء في هذه الحالة إلا إذا ثبت المالك رغبته في التوسع في عمل تجاري هام

لم يرض المطعون ضده بذلك الحكم وطعن فيه أمام محكمة الاستئناف التي قضت بأغلبية الآراء بنقض الحكمين السابقين وإخلاء الطاعن من العقار على أساس أن حرمان المالك من استرداد الحيازة كي يبدأ عملاً جديداً إنما ينطوي على اجحاف بحقه وأنه ما دام جاداً في العمل واتخذ الخطوات اللازمة لذلك فإنه من العدالة أن ترد إليه حيازة العقار خاصة إذا كان يحتاج إليه لكسب قوته والاعتماد عليه في معيشته

ينعى محامي الطاعن على حكم محكمة الاستئناف مخالفته للقانون والخطأ في تطبيقه لما قضى بإخلاء الطاعن من العقار ويقول بأن محكمة الاستئناف قد أخطأت حينما تدخلت في وزن البينات وقضت بثبوت الحاجة الماسة في حين أن الثابت بالأدلة أن المطعون ضده قد افتعل واقعة الهبة لإخلاء الدكان لنفسه بعد أن شطبت المحكمة  دعوى سابقة للإخلاء كان قد أقامتها الزوجة كما أنه أدلى بمعلومات كاذبة تحصل نتيجة لها على رخصة تجارية ثبت بطلانها بشهادة الشهود فضلاً عن أنه لا يملك أي عمل قائم يرغب في التوسع فيه بما يبرر الإخلاء وفقاً لما استقرت عليه السوابق القضائية

رد المطعون ضده مطالباً بتأييد الحكم المطعون على أساس أنه من حق محكمة الاستئناف أن تتدخل في وزن البينات كما أشار إلى أنه سبق أن تحصل على رخصة تجارية وأنه ليس ما يمنع المالك من استرداد الحيازة لبدء عمل تجاري جديد طالما أبدى الجدية الكاملة في ذلك خاصة إذا كان يعتمد عليه في كسب قوته

لقد سبق أن قررت هذه المحكمة في الطعن المدني رقم 478/1976م أنه إذا كان الطلب مبنياً على حاجة المالك بسبب التوسع في عمله من جانب وضيق المكان الذي يشغله من جانب آخر أو كان الطلب مبنياً على أساس تحقيق المزيد من الارباح فإنه يتعين على المحكمة في هذه الحالة أن تأمر برد الحيازة أما إذا كان الطلب متعلقاً برغبة المالك في بدء عمل تجاري جديد فهذا لا يشكل في حد ذاته حاجة ماسة تحتم القضاء له بالاسترداد وإنما يتعين على المحكمة أن تمعن النظر في كل الظروف والملابسات بما في ذلك السلوك السابق للمالك ونوع العمل الذي يزاوله من قبل إمكانيته في ممارسة العمل الجديد حتى تتحقق نواياه الحقيقية قبل أن تصدر أمرها بالإخلاء والتفسير الحقيقي لهذا التقرير وهو أن مجرد الرغبة وحدها لا تكفي للحكم بالإخلاء وإنما يتعين على المحكمة أن تنظر في كل الخطوات التي اتخذها المالك ومدى جديتها في بدء العمل التجاري لأننا لو قصرنا حق استرداد الحيازة على من يزاول عملاً قائماً لقفلنا الباب أمام حق المالك في كسب قوته حتى ولو وجدت ظروف قاسية تستلزم إعادة الحيازة إليه

والثابت بالأدلة أن المطعون ضده قد تملك العقار عن طريق الهبة من زوجته ولم يقدم الطاعن دليلاً واحداً على إثبات أن تلك الهبة كانت صورية سوى ما دفع به من أدلة ظرفية وإذا كانت المحكمة قد شطبت دعوى سابقة أقامتها الزوجة لاسترداد الحيازة فليس ما يمنع المطعون ضده من إقامة دعوى أخرى بعد أن انتقلت الملكية إلى اسمه وأصبح في حاجة ماسة إلى العقار

ولقد ثبت أيضاً أن المطعون ضده قد استقال من عمله ثم انتقلت الملكية إليه وفي عام 1980م استخرج رخصة تجارية باسمه رغم أنه لم يسع إلى تجديدها ولكنه ظل منذ ذلك التاريخ بلا عمل وبلا مصدر  دخل انتظاراً لنتيجة الدعوى وفي هذه الحالة فإن المالك أولى بملكه من الغير طالما كان الهدف من استرداد الحيازة هو بدء عمل تجاري جديد يعتمد عليه في حياته وكسب قوته الضروري ولقد أثبت المطعون ضده أنه كان يعمل بتجارة الخردوات منذ عام 1930 إلى 1957 إلى أن عمل كصراف بالبلدية وأنه لا يملك سوى الدكان محل النزاع وأنه يملك رصيداً قدره 1238 ج يمكنه من مزاولة التجارة وكلها بينات تشير إلى رغبته الجادة والأكيدة في العمل التجاري

وبرغم أن المطعون ضده قد انقطع عن العمل التجاري لفترة طويلة إلا أن هذا لا يمنعه من استرداد الحيازة فلقد سبق لهذه المحكمة أن قررت أنه من غير العدالة أن يحرم المالك من استعادة حيازة العقار كي يمارس فيه عملاً مشروعاً يعتمد عليه بعد تقاعده عن العمل( جاد الله كرم الله ضد النور (ط م/ 173/1977)

ولربما تغير وجه الرأي في الدعوى لو أن المطعون ضده لم يستخرج رخصة تجارية أو أنه لا يملك من رأس المال ما يمكنه من بدء عمل جديد أما وأن المطعون ضده قد أثبت خلاف ذلك فإنه يتعين تغليب مصلحته على مصلحة الطاعن والأمر بإعادة الحيازة إليه

لما تقدم فإن الحكم المطعون فيه وقد وافق هذا النظر يكون قد صادف صحيح القانون ويتعين تأييده في هذ1 الخصوص

ولما كان الحكم المطعون فيه قد صدر بالإخلاء فوراً دون امهال للطاعن وفي ظل أزمة العقارات بما لا يوفر للطاعن مكاناً بديلاً وقت صدور هذا الحكم فإننا نرى من العدالة امهال الطاعن للإخلاء في خلال شهرين من تاريخ إعلانه بهذا الحكم وذلك عملاً بأحكام المادة (12) من قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953م

لذلك نأمر بما يلي :-

1- شطب الطعن وتأييد الحكم المطعون فيه

2- يرجئ تنفيذ حكم الإخلاء لمدة شهرين من تاريخ إعلان هذا الحكم

3- يلزم الطاعن بالرسوم

14/12/1982م

القاضي سر الختم على عمر

أوافق

12/4/1983

القاضي دفع الله الرضي

أوافق