المحكمة العليا

القضاة:

السيد/ مهدي محمد أحمد                قاضي المحكمة العليا        رئيساً

السيد/ عبد الوهاب المبارك              قاضي المحكمة العليا        عضواً

السيد/ زكي عبد الرحمن                قاضي المحكمة العليا        عضواً

فاطمة عبد الرحيم ضد عز الدين حمدان العبيد

م ع / ط م / 393/ 1988م

المبادئ:

قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م: عقد إيجاز-الكتابة ركن فيه-يعتبر باطلاً إذا لم يكتب- المواد 91و 92و 296/4 معاملات مدنية

- الكتابة ركن في عقد الإيجار بحيث لا توجد أن تنشأ علاقة الإيجارة ما لم تكن مضمنة في مستند مكتوب

الحكــــم

القاضي: عبد الوهاب المبارك

التاريخ: 27/9/1989م

هذا طعن بالنقض ضد الحكم الصادر بتاريخ 27/8/1988م من محكمة إستنئاف الخرطوم متعلقاً بالدعوى رقم قم 669/ 88في محكمة أمدرمان المدنية المدعي في الدعوى المذكورة هو المالك المسجل للمنزل رقم 1383/4/4 بأمدرمان وقد أجر جزءاً من ذلك المنزل في 1/1/1986م للمدعي عليها بإجرة شهرية 600 جنيهاً تدفع آخر كل شهر أقام المدعي الدعوى إستناداً إلي أن عقد الإيجاز الذي تم بين الطرفين لم تتم كتابته عند الإتفاق على الإيجارة أو في أي وقت لاحق لها و إن العقد الذي أبرم شفاهة باطل قانوناً أيضاً ذكر المدعي إن المدعي عليها لم تدفع مقابل المنفعة التي حصلت عليها من سكنها في المنزل ومقدارها "عن الشهور من أغسطس 1987م حتى مارس 1988م" هو مبلغ 4800جنيه مع الرسوم و الأتعاب قدرت قيمة الدعوى بمبلغ 8400جنيه

في الرد على الدعوى رفعت المدعي عليها بأن عقد الإيجار لم يكتب لأن المدعي كان مسافراً بألماينا و إن وكيلته بثينة محمد رفضت كتابة العقد وقالت بأنها لم تدفع الأجرة لأنها تطلب من المدعي مقابل غرفة مقفولة لم تستغلها

عقب محامي المدعي على الدفاع قاصر على بطلان العقد وقال إنه لم يكن يحق للمدعي عليها حجز الأجرة كلها فضلاً عن إن المدعي كان قد أشترط على المدعي عليها وضع عفشه في الغرفة التي لم تسلم لها

بتاريخ 20/4/1988م أصدر قاضي الموضوع " سوسن سعيد شندي" الحكم الدعوي وقد قضت للمدعي بما طلبه في الدعوى إستناداً لما ذكرته من أسباب أستأنفت المدعي عليها ذلك الحكم لمحكمة الإستئناف وحكمة الأخيرة بتأييد الحكم وأمرت بشطب الإستئناف من ثم كان هذا الطعن بالنقض ولقد طلبنا من المطعون عليه أن يرد عليه فقام بذلك الأستاذ محمود تندل المحامي يقوم الطعن على الأتي:

1- إن الغرفة التي يوجد بها عفش المدعي كانت ضمن عقد الإيجار و إن المدعي وجه وكيلته قبل أن يسافر بأن تخلي الغرفة للمدعي عليها ولكن الوكيلة لم تفعل ذلك ومع ذلك ظلت تسلم الأجرة كاملة لمدة سنتين

2- إن المدعي وجه وكيلته بأن تكتب عقد الإيجار ولكنها لم تفعل

3- إن المنزل تصدع من جراء الأمطار و طلبت المدعي عليها من الوكيلة إجراء الصيانة ولكنها رفضت ولذلك توقفت المدعي عليها من سداد الأجرة

4- إن الحكم ضد المدعي عليها بإعترافها لم يكن صحيحاً لأن الأسباب المذكورة أعلاه هي التي دفعتها لعدم سداد الأجرة

ما أراه من جانبي بشأن هذه الأسباب والحجج هو الأتي:

أولاً:  بما إن العقد الذي تم بين المدعي والمدعي عليها لم يكتب فإنه يعتبر عقداً باطلاً في نظر القانون فالمادة 296 (4) من قانون المعاملات المدنية لسنة 1984م  تقضي بأن يكون عقدالايجار كتابةً ويجدد كتابتة وتقضي المادة 91(2)من ذات القانون بأن العقد يكون باطلاً إذ أشترط القانون  كتابته ولم يكتب وقت إنعقاده أما المادة 92 (1) فإنها تقول بأن العقد الباطل لا ينعقد فلا يترتب عليه أثر ولا ترد عليه الإجارة وهذا معناه إن عقد الإيجار الذي لا يكتب لا ينعقد أصلاً وبالتالي فلا مجال لإحتجاج المدعي عليها بأنها طالب بكتابة العقد و إن رفض الكتابة جاء من قبل المدعي أو وكيلته لقد أراد المشرع أن تكون الكتابة ركناً في عقد الإيجار بحيث لا توجد أو تنشأ علاقة الإيجار ما لم تكن مضمنة في مستند مكتوب

ثانياً:  بما أنه قد تقرر بطلان "أو عدم وجود" عقد الإيجار المبرم بين المدعي والمدعي عليها فإنه –وبموجب المادة 93 من قانون المعاملات يجب أن يعود المتعاقدان إلي الحالة التي كانا عليها قبل العقد فإن كان هذا مستحيلاً تحكم المحكمة بتعويض عادل في مثل قضتينا هذه حيث يكون المستأجر قد أستوفي منفعة من العين المستأجرة تعاد العين للمؤجر ولكن نظراً لإستحالة إعادة المنفعة له فإنه يعوض عنها وقد رؤي إنه إذا كان المتعاقدان قد حددا مبلغاً معيناً بإعتباره أجره في عقد الإيجار الباطل فإن ذلك المبلغ يكون تعويضاً عادلاً عن المنفعة التي حصل عليها المستأجر

     أنظر الوسيط للسنهوري في شرح القانون المدني "الجزء الأول" ص589

ثالثاً:  تحتج المدعية عليها بأنها أمتنعت عن سداد الأجرة بسبب تصدع المنزل ورفض المدعي للقيام بصيانتهوهذه الحجة غير مقبولة وفي غير محلها فالمدعي عليها لم تدفع بهذه الحجة من قبل أمام المحكمتين الأدني ولا يحق لها إثارتها هنا لأول مرة وفضلاً عن هذا فإن هذه الدعوى لا تقوم في مواجهة المدعي عليها على أساس فشلها في الأجرة وإنما على أساس إنه لا توجد إيجارة

رابعاً: هناك نقطة نزاع لم تقرر فيها المحكمتان الأدني ولم نسمع بشأنها البينة التي تمكن من البت فيها ذلك إن المدعي عليها دفعت –وتدفع الآن- بأنها لم تتمكن من إستغلال غرفة كانت ضمن عقد الإيجاروقد رد المدعي بأن تلك الغرفة لم تكن ضمن العقد

لابد من تقرير هذه النقطة في الفصل النهائي في هذا النزاع من أجل هذا لابد أن تعود القضية لمحكمة الموضوع لمواصلة السماع فإذا تقررت هذه النقطة لصالح المدعي فإن الحكم يظل على حاله إما إذا تقررت لصالح  المدعي عليها فيكون من حقها أن ينقص لصالحها –من المبلغ الذي كان الطرفان قد أتفقا على أنه الأجرة- مبلغ يعادل منفعة الغرفة التي لم تقم المدعي عليها بإستغلالها وما لم يتفق الطرفان على تقرير مقابل منفعة الغرفة فستكون محكمة الموضوع بحاجة أيضاً لسماع البينة لتحديد ذلك المقابل

النتيجة التي أراها إذن هي يؤكد الحكم الذي صدر بإخلاء المدعي عليها من المنزل محل النزاع وفيما يتعلق بالتعويض المستحق للمدعي أرى أن تعود القضية لمواصلة السماع ليتقرر أولاً ما لو كانت الغرفة المتنازع عليها ضمن العقد و إذا لزم –أي إذا كانت الإجابة على هذا السؤال بالإيجاب- فعلى المحكمة أن تعرف كم دفعت المدعي عليها للمدعي منذ أن سكنت في المنزل وكم كان ينبغي عليها أن تدفع عن الجزء الثاني الذي استغلته فعلاً حتى وقت إقامة الدعوى الفرق بين هذا وذاك سيكون التعويض المستحق للمدعي وربما يكون تعويضاً مستحقاً للمدعي عليها و على المحكمة أن تحكم به لمن يستحقه

أرى تبعاً لهذا أن ينقض حكم كل من المحكمتين الأدني و أن يصدر الحكم الأتي:

1- تخلي المدعي عليها "الطاعنة" المنزل محل النزاع

2- تعود الأوراق لمحكمة الموضوع لمواصلة سماع الدعوى والفصل فيها وفقاً لما جاء في حيثيات هذا الحكم

القاضي: زكي عبدالرحمن

التاريخ:28/9/1989م                                                          

أوافــق

القاضي: مهدي أحمد

التاريخ: 10/10/1989م

أوافق إذ إن العقد أبرم بعد صدور قانون المرافعات المدنية لسنة 1984م