المحكمة العليا

القضاة :

سعادة السيد / صلاح الدين شبيكة          قاضي المحكمة العليا             رئيساً

سعادة السيد / الصادق عبد الله             قاضي المحكمة العليا بالإنابة      عضواً

سعادة السيد / عبد الله الأمين               قاضي المحكمة العليا بالإنابة     عضواً

علي حسن الصغير    الطاعن

/ ضد /

أحمد زين العابدين   المطعون ضده

م ع / ط م / 337 / 73

المبادئ:

قانون تقييد الإيجارات لسنة 1953 – تنازل المالك عن حقه في انتظام دفع الأجرة – عدم قبول المالك للدفع غير المنتظم – المادة 11 ( أ )

1-  إذا ثبت من الوقائع أن المالك لم يعتد استلام الأجرة شهريا فان هذا لا يعني انقطاع المستأجر عن دفع الأجرة لمدة طويلة

2-  يجوز للمالك الإصرار علي المطالبة باستلام الأجرة شهريا إذا أفصح عن رفضه لعادة دفع الأجرة في فترات متباعدة

المحامون :

عز الدين عدلان   عن الطاعن

الحكم:

التاريخ : 12 / 6 / 1964

  حاصل الطعن أن المطعون ضده ( المدعي ) رفع ق م / 21 / 72 محكمة بامدرمان المدنية ضد الطاعن يطلب إخلاءه من الدكان رقم 103/ 2/5  المنطقة الصناعية بامدرمان الذي يستأجره الطاعن من المطعون ضده ويطلب المطعون ضده أيضا الحكم له بمتأخرات أجرة تبلغ 690 جنيه عن الفترة من فبراير سنة 1970 حتى ديسمبر سنة 1971

أدعي الطاعن أمام محكمة الموضوع أنه قد جرت العادة أن يدفع الأجرة لفترات متفاوتة امتدت أكثر من سنة كما أنه عرض الأجرة من يناير إلى يونيو سنة 1972 عرضاً قانونيا

بخصوص الدفاع الأول فقد قضت محكمة الموضوع بأنه بالرغم من حدوث الدفع لفترات متفاوتة إلا أن المؤجر ( المطعون ضده ) لم يكن موافقا علي طريقة الدفع تلك بدليل أنه أنذر المستأجر ( الطاعن ) بالدفع بانتظام وبدليل أنه أقام دعوي مدنية ( ق م / 72/ 70 ) صدر فيها حكم غيابي بالإخلاء ودفع المتأخرات إلا أن الطاعن لم يقم بالإخلاء كما لم يدفع المتأخرات وظل مستمرا في الدفع بغير انتظام

وعن دفع الثاني تجيب محكمة الموضوع بأن ما حدث لم يكن عرضا للأجرة بل محاولة لا قناع المطعون ضده بأجراء محاسبات كما أنه حتى هذه المحاولة قد تمت بعد رفع الدعوى

بناء علي ذلك أصدرت المحكمة حكمها للمدعي ( المطعون ضده ) بالإخلاء والمتأخرات

ولدي استئناف الطاعن لمحكمة المديرية قضت بتأييد الحكم استنادا إلى أن المطعون ضده حتى إذا صح أنه قد تنازل عن حقه في استلام الأجرة بانتظام إلا أن تنازله هذا قد أنتهي بمجرد تمسكه بحقه في الدفع شهريا وبمجرد رفعه القضية المدنية 272 / 70 مطالباً بالمتأخرات والإخلاء ومن ثم كان يجب علي الطاعن مراعاة الدفع المنتظم

وتستند محكمة المديرية أيضا إلى أن تأخير الأجرة لمدة سنتين ونصف ليس له ما يبرره وكان علي الطاعن أن يحاول دفعها قبل مضي تلك المدة الطويلة خاصة أن المطعون ضده كان قد رفع الدعوى المشار إليها مطالباً بالمتأخرات والإخلاء

أما رفض المطعون ضده للمحاسبة فلا ينهض عذرا  للاحتفاظ بالمتأخرات إذ كان بوسع الطاعن إرسالها بالبريد وحتى بعد رفع هذه الدعوى وبعد صدور أمر من المحكمة فأن المطعون ضده لم يسدد المتأخرات تقدم الطاعن بطعنه هذا ينعي فيه علي الحكم أنه بني علي إجابة غير صحيحة علي نقطتي النزاع إذ أن العادة قد جرت علي الدفع لمدد متفاوتة وأن الأجرة قد عرضت عرضا صحيحا ورفضت

صحيح أن العادة قد جرت للدفع في مدد متفاوتة ولكن في المرة ألا خيره فأن المدة قد طالت أكثر من العادة وذلك حسب أقوال الشهود مما حدا بالطاعن لمحاولة الاتصال بالمطعون ضده لعرض الأجرة عليه ولكن هذا العرض الذي رفض بواسطة المطعون ضده قد تم بعد رفع هذه الدعوى

ومن جهة أخري فان الموافقة علي الدفع بغير انتظام قد انتهت بالإنذارات وبالقضايا المرفوعة ضد الطاعن إذ أنه بداهة إذا كان من الممكن أن يعدل الاتفاق للدفع الشهري بسلوك المؤجر لاستلامه الأجرة لفترات متباعدة فإن الاستلام لفترات متباعدة نفسه يمكن أن يعدل مرة أخري إذا تسمك المؤجر بحقه في الدفع الشهري المنتظم وفي هذه الحالة لم يطالب المطعون ضده بالدفع المنتظم فحسب بل أنذر ورفع دعاوى وصدر أكثر من حكم ضد الطاعن بالإخلاء وبالمتأخرات إلا أن الطاعن لم يلتزم بالتنفيذ

المطعون ضده لم يرد رغم إعلانه إلا أن وزارة الصناعة والتعدين قد تقدمت بالتماس مفاده أنهم حاولوا التوفيق بين الطرفين ولم يوفقوا ويضيفون أن المصنع يقوم بتصنيع الكراسي من المواد الخام المحلية ويستخدم عمالا سودانيين ومرتبط بعقود مع وحدات حكومية وقد خصصت قطعة ارض لبناء هذا المصنع وتحتاج لمهلة زمنية اقلها سنة

هذه الدعوى يحكمها قانون المرافعات المدنية لسنة 1972 الذي تنص مادته 219 علي ما يلي :

( لا يجوز في الاستئناف إدخال من لم يكن خصما في الدعوى الصادر فيها الحكم المستأنف )

كما أن المادة 242 من قانون المرافعات تقصر الإدخال والتدخل في الطعن علي الخصوم في الدعوى فقط

وحيث أن وزارة الصناعة لم تكن طرفا في الدعوى فان التماسها هذا لا يجوز أن يؤخذ علي سبيل الإدخال أو التدخل في الطعن غير أنه من الممكن أخذ الاعتبار الذي يجيزه قانون تقييد الإيجارات نظرا لظروف العمل والعمال الذين يعملون بالمصنع فإذا كان المصنع الجديد سيستغرق بناؤه حوالي سنة فإن قانون الإيجارات لا يتسع لمهلة أكثر من ثلاثة شهور وهي المدة القصوى وعلي أي حال فقد مضت فترة تزيد علي السنة منذ تاريخ تقديم التماس وزارة الصناعة والتعدين لهذه الأسباب نأمر بما يلي :

1- يشطب الطعن علي أن يمهل الطاعن للإخلاء فترة ثلاثة شهور من تاريخ إعلانه بهذا الحكم إذا دفع آجرتها مقدما

2-   يلزم الطاعن بالرسوم

3-   ترد الكفالة